글 작성일 기준으로 어제 삼성 자산운용에서 한국의 인프라 기업과 리츠 기업으로 구성되어 있는 KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF (476800)를 출시하였습니다. 소액으로 부동산 투자가 가능한 리츠라는 것은 어떤 것인지, 해당 상품과 유사한 ETF 상품을 비교했을 때 장점과 단점은 무엇인지 상품에 대한 심층 분석해 보도록 합니다.
리츠와 인프라 펀드
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF (줄여서 명칭이 길어서 KODEX 리츠 ETF라고 칭하겠습니다.)는 한국의 리츠 기업과 인프라 펀드 기업으로 구성된 ETF입니다. 리츠와 인프라 펀드에 대해 간단히 살펴봅니다.
리츠
리츠란 Real Estate Investment Trust의 약자로서, 다수의 투자자로부터 투자 자금을 받아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익(임대료, 부동산 매매 차익, 개발 이익 등)의 일정 비율(※ 법인세법 제51조의 2에 따라 리츠 기업이 이익의 90% 이상 투자자에게 배당으로 지급하면 소득 금액에 대한 세금을 감면받고 있습니다. 이러한 특성으로 인해 대다수의 리츠 기업들이 투자자들에게 지속적인 배당을 지급하고 있습니다.) 을 투자자에게 배당으로 돌려주는 업무를 하는 기업 형태라고 볼 수 있습니다.
리츠 기업에 투자하는 투자자는 리츠 기업의 투자가치 상승과 지급되는 배당금 등을 통해 수익을 낼 수 있으며, 개인으로서 쉽게 접근할 수 없는 부동산 핵심지의 투자, 환금성이 좋다는 장점 등 투자자가 직접 부동산 실물에 투자하는 것과는 또 다른 장점이 있음을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
인프라 펀드
사회 기반시설에 투자하여 수익을 얻는 인프라 펀드 기업 또한 리츠와 비슷한 면모를 보여줍니다. 투자자로부터 받은 투자금을 활용하여 사회 간접 자본 프로젝트(도로, 항만, 가스, 발전소, 폐기물 처리장 등)에 투자하고 그 수익을 다시 투자자에게 분배하는 기업입니다. 사업 특성상 장기적인 (10년~20년 이상) 프로젝트가 많기 때문에 투자자는 발생되는 수익을 예상할 수 있으며, 지속적이고 안정적인 수익 창출이 가능합니다.
KODEX ETF
KODEX ETF는 삼성 자산운용에서 운용하는 ETF로서, 대한민국 ETF 시장 자산규모 점유율 1위(22년 12월 기준), ETF 점유율 40%, 시장 점유율 1위(23년 12월 순자산 기준)라고 소개되고 있습니다. 또한 삼성 자산운용사는 관리자산이 약 300조 원이 넘는 규모를 보여주고 있으며 [미래에셋 282.6조 원 (23년 6월 말 기준), KB 자산운용 약 120조 원 (21년 12월 기준), 한화 자산운용 약 100조 원 (24년 1월 기준)] 국내 최대 규모의 관리자산을 운용 중입니다.
KODEX ETF는 약 180개가 넘는 ETF를 보유 중이며, 자산운용사의 규모적인 면으로 보았을 때 오늘 소개해 드릴 KODEX 리츠 ETF의 안정성은 상당히 높다고 평가할 수 있겠습니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF (Ticker: 476800)
KODEX 리츠 ETF는 한국의 리츠 기업과 인프라 펀드 기업으로 구성된 ETF로서, 이와 관련된 ETF 상품들 중에서 글 작성일 기준으로 가장 최근에 출시된 ETF입니다. KODEX 리츠 ETF 순 자산 총액은 약 236억 원 수준으로 상장한지 얼마 되지 않은 ETF의 규모 치고는 준수한 편이라고 볼 수 있습니다. 순 자산 가치는 꾸준히 늘어날 것으로 예상되지만 그래도 한 번씩 모니터링을 해봐야 할 것 같습니다. (※ ETF 상장 폐지 조건: 신탁 원본액(자본금) 및 순 자산 가치 총액 50억 원 미만인 사유로 관리 종목 지정되어 다음 반기 말까지 지속될 경우 상장폐지 조건에 해당)
| 순 자산 가치 | 236억 원 |
| 수수료 | 0.09% |
| 배당률 | 약 7% 예상 |
| 최근 5년간 배당 성장률 | 자료 없음 |
| 배당 주기 | 매월 |
수수료는 경쟁사 ETF(TIGER 리츠부동산인프라)를 의식하여 파격적으로 낮은 수수료 0.09%가 책정되었지만, 곧바로 경쟁사 ETF가 수수료를 낮추면서 최저 수수료 전략은 무색하게 되었습니다. 경쟁사에 맞서 다시 수수료 경쟁에 나설지는 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 배당은 단 1회 지급되어 정확한 배당률을 알 수는 없지만, 경쟁사의 상품과 비슷한 7% 대일 것으로 예상됩니다.
| Kodex 한국부동산리츠인프라 | TIGER 리츠부동산인프라 | ARIRANG K리츠Fn | |
| 출시일 | 24년 3월 | 19년 7월 | 22년 5월 |
| 순 자산 가치 | 236억 원 | 4,175억 원 | 68억 원 |
| 운용사 | 삼성 | 미래에셋 | 한화 |
| 종목수 | 15 | 14 | 10 |
| 종목 회전율 | 자료 없음 (24년 3월 상장) | 16.34% | 40.17% |
| 수수료 | 0.09% | 0.08% | 0.25% |
| 배당률 | 약 7% 예상 | 6.82% | 10.17% |
| 최근 5년 연평균 배당 성장률 | 해당 없음(24년 4월 배당 시작) | 5.32% | 해당없음(23년 5월 배당 시작) |
| 배당 주기 | 매월 | 매월 | 매월 |
대형 자산운용사의 상품이라는 것도 무시하지 못하겠지만, 맥쿼리 인프라의 편입 효과는 생각보다 큰 것 같습니다. 위 세 가지의 상품 중 맥쿼리 인프라가 편입되어 있지 않은 ARIRANG K리츠fn은 출시한지 2년이 다 되어가지만 자산규모가 생각보다 낮은 것을 확인할 수 있습니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF 추종 Index
ETF를 선택하는 데 있어서 가장 우선적으로 봐야 할 부분 중 하나는 ETF를 추종하는 Index(기초 지수)를 확인해 보는 것입니다. 모든 ETF 상품은 추종하는 Index가 존재하며 특별한 문제가 발생되지 않는 이상 해당 Index를 100%에 가깝게 벤치마킹하는 것이 특징입니다. Index의 종목을 구성하는 방법에 따라 종목의 편입 및 편출, 그리고 해당 종목의 비중이 결정되며 이는 곧 ETF의 수익률과 직결되는 사항이기에 상당히 중요하다고 볼 수 있습니다.
KRX 부동산리츠인프라 지수
KODEX 리츠 ETF는 한국거래소(KRX, 대한민국 금융 거래소)가 산출 및 발표하는 “KRX 부동산리츠인프라 지수”를 기초 지수로 설정되어 있습니다. 해당 지수는 국내 유가증권시장(KOSPI, 증권 및 채권 등의 거래가 가능한 시장)에 상장된 부동산투자회사 종목 및 사회기반시설 투∙융자회사 종목을 구성 종목으로 설정하여 산출하는 지수입니다.
KRX 부동산리츠인프라 지수의 유니버스 선정 조건은 다음과 같습니다.
- 유가증권시장에 상장된 부동산투자회사 종목 및 사회기반시설 투∙융자회사 (구성종목이 10종목 미만인 경우 유가증권시장 및 코스닥시장에 상장된 보통주를 추가할 수 있음)
- 심사 대상 제외 요건:
− 관리종목, 정리매매종목, 투자주의 환기종목
− 증권 투자회사, 선박 투자회사, 외국 주식 예탁증권(DR), 집합투자기구, 외국주권, 기업 인수 목적 회사(SPAC)
− 유동주식 비율이 10% 미만인 종목
− 신규상장일로부터 3개월이 경과하지 않은 종목 (단, 신규상장종목 중 심사 기준일 이전에 특례로 편입되어 심사 기준일 현재 기존 구성종목인 경우 제외)
KRX 부동산리츠인프라 지수의 종목 산정 기준은 다음과 같습니다.
- 종목 심사는 두 가지로 나뉘어서 진행하게 됩니다. (리츠 인프라 종목군 : 유가증권시장 상장 부동산투자회사 및 사회기반 투∙융자회사 / 일반 종목군 : 유가증권시장 및 코스닥시장 상장 보통주)
- 심사 기준: 일평균 시가총액, 일평균 거래대금, 배당 연속성
- 지수 가중방식: 유동 시가총액 가중방식, 개별 구성종목 비중 상한(리츠 인프라: 25%, 일반: 10%) 적용
- 지수 변경 시기
– 정기 변경: 연 2회(6월, 12월)
– 수시 변경: 특정 종목의 편입 비중이 지나치게 높아 연계 상품 운용이 불가한 경우, 상장폐지, 관리종목 및 투자주의 환기종목 지정, 기타 부적합하다고 인정되는 종목, 합병 및 기업분할, 신규상장 등의 사유가 발생할 경우 수시 변경 가능합니다.
| <종목 선정 단계> 1단계: 리츠 인프라 종목군 중 충족 종목 선정 (시장규모 기준 : 일평균 시가총액 1,000억 원 이상, 유동성 기준 : 일평균 거래대금 1억 원 이상) 2단계: 1단계에서 선정한 구성종목이 10종목 미만인 경우 다음 우선순위에 따라 리츠 인프라 종목군에서 10종목이 될 때까지 종목 추가 선정 – 1순위: 유동성 기준을 미충족하고 시장규모 기준을 충족한 리츠 인프라 종목군 – 2순위: 시장규모 기준을 미충족하고 유동성 기준을 충족한 리츠 인프라 종목군 종목 중 일평균 시가총액이 높은 순서 – 3순위: 시장규모 및 유동성 기준을 모두 미충족한 리츠 인프라 종목군 종목 중 일평균 시가총액이 높은 순서 3단계: 2단계까지 선정한 구성종목이 10종목 미만인 경우 심사 대상 종목의 일반 종목군 중 다음 요건을 모두 충족한 종목을 평균 배당수익률 (최근 사업연도의 주당 배당금 기준)이 높은 순서로 구성종목이 10종목이 될 때까지 추가 선정 – 시장규모 기준 : 일평균 시가총액 순위 상위 50% 이내 – 유동성 기준 : 일평균 거래대금 순위 상위 50% 이내 – 배당 기준 : 최근 3사업 연도 연속 배당 실시 |
KRX 부동산리츠인프라 지수 주요 내용 요약
KRX 부동산리츠인프라 지수를 간단히 요약정리해 보자면, 적정한 수준 이상의 거래대금과 시가총액 및 연속성 있는 배당금을 지급하는 종목으로 구성된 리츠와 인프라 펀드 종목으로 구성됩니다. 개별 종목 비중은 인프라 펀드의 경우 25%, 그 외 일반 리츠의 경우 10%의 상한 비율이 적용되며 시가총액이 높은 순으로 종목의 비중이 결정됩니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF 구성 종목
KODEX 리츠 ETF가 어떤 종목들로 구성되어 있는지 살펴봅니다. 먼저 섹터별 구성입니다. 한국 리츠 특성상 오피스가 가장 많은 비중을 차지하고 있으며, 그 뒤를 이어 인프라 펀드(※ 인프라 비중은 맥쿼리 인프라의 비중입니다.), 복합 (오피스, 리테일, 물류 등이 혼재되어 있는 리츠), 물류, 리테일 순입니다.
다음은 기업별로 비중을 나타내보았습니다. 국내 인프라 펀드 중 독보적인 위치를 차지하고 있는 맥쿼리인프라가 약 25%의 비중을 차지하고 있습니다. 그 뒤를 이어 벨기에와 뉴욕에 자산을 가지고 있는 제이알 글로벌리츠, 수도권에 많은 비중의 물류센터를 보유하고 있는 ESR 켄달스퀘어 리츠 순입니다.
국내 리츠 기업의 다양성 부족으로 KODEX 리츠 ETF의 Top10 비중은 전체의 약 88.53%를 차지하고 있습니다. 상위 몇 개의 기업 주가와 배당 현황에 따라서 KODEX 리츠 ETF의 수익률이 결정될 수 있음을 유의하셔야 할 것 같습니다.
포트폴리오를 알아보던 중 한 가지 흥미로운 점은 맵스리얼티1이 포트폴리오에서 제외되었다는 점입니다. 해당 종목은 미래에셋의 부동산 관련 펀드 상품으로서, KODEX 리츠 ETF의 경쟁 상품인 미래에셋의 TIGER 리츠부동산인프라 ETF에는 포함되어 있습니다. 맵스리얼티1은 리츠 기업이 아니라 펀드 상품이기에 리츠 관련 ETF에 포함하는 것에 대한 논란이 많습니다만 이에 대한 것은 투자자가 직접 판단하셔야 할 부분일 것 같습니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF 배당금
KODEX 리츠 ETF의 배당금은 월 단위로 지급할 예정이며, 해당 상품이 상장된 지 얼마 되지 않았기에 배당금 내역은 1건 존재합니다. 24년 4월 주당 30원의 배당 내역으로 동일하게 배당금을 지급한다는 가정하에 시가 대비 배당률은 약 7%가 예상됩니다.
KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF의 최근 배당금 지급 내용 및 관련 정보들은 아래 링크를 통해 확인이 가능합니다. 해당 글은 배당이 지급되는 달마다 업데이트 중입니다.
KODEX 한국부동산리츠인프라와 주요 ETF 주가 흐름 비교
KODEX 리츠 ETF와 유사한 경쟁사 ETF들의 주가 흐름을 비교해 보았습니다. 배당금과 마찬가지로 얼마 안 된 출시일로 인해 장기간의 주가 흐름을 비교하기는 어려움이 있어 최근 1달간의 주가 흐름을 가져와봤습니다.
KODEX 한국부동산리츠인프라 주요 ETF 주가 흐름 비교 (출처: 구글)
국내 대표 리츠 ETF 세 가지가 비슷한 주가 흐름을 나타내고 있지만, 이 중에서 국내 리츠 기업으로만 이루어진 ARIRANG K리츠Fn이 가장 높은 변동성을 보여주고 있으며, 맥쿼리 인프라 비중이 가장 높은 KODEX 리츠 ETF가 가장 낮은 변동성을 보여줌을 알 수 있습니다. 상대적으로 국내 리츠 기업들보다 맥쿼리인프라의 주가 변동성이 낮기에 나타나는 현상이 아닐까 추측해 볼 수 있는 부분입니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF 장점과 아쉬운점
KODEX 리츠 ETF를 알아보면서 생각해 본 장점과 아쉬운 점을 간단히 정리해 봅니다. 개인적인 의견이 포함되어 있기에 참고만 해주시면 될 것 같습니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF 장점
- ETF 상품 하나로 주요 핵심 지구에 위치한 부동산 투자가 가능합니다. 또한 월마다 지급되는 배당은 투자에 대한 심리적인 안정과 배당금의 재투자를 통한 복리효과를 경험할 수 있습니다.
- 국내 배당주로서 가장 유명한 종목 중 하나인 맥쿼리인프라의 비중이 25%에 가까운 수준을 보여줍니다. 리츠 ETF를 찾는 고객들은 주로 안정적인 주가 흐름과 높은 배당률을 바탕으로 현금흐름을 발생시킬 수 있는 종목으로 구성되어 있는 상품을 원합니다. 맥쿼리인프라의 높은 비중은 이러한 고객들의 Needs를 잘 반영한 것이라고 볼 수 있습니다.
- 국내 리츠 ETF 상품들 중에서 가장 낮은 수수료율입니다. ETF 상품의 특성상 장기투자자들이 많은 비중을 차지하고 있으므로 이러한 수수료 정책은 장기투자자들의 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF 아쉬운점
- 장점에서 언급한 맥쿼리인프라의 높은 비중입니다. ETF 상품은 자산분배에 초점을 두고 있으나, 특정 종목에 대한 비중이 높다는 점은 투자자에게 양날의 칼이 될 수 있습니다.
- KODEX 리츠 ETF의 출시가 얼마 되지 않았다는 점은 보수적인 성향을 띠는 투자자에게는 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점은 시간이 해결해 줄 문제이기에 지켜보는 수밖에 없을 것 같습니다.
- 국내 리츠 ETF 상품 중 가장 낮은 수수료율을 책정하였지만, 그래도 패시브 ETF로서는 여전히 아쉬운 수수료율입니다. 특정 테마 ETF이기에 상품을 찾는 고객의 수요가 한정적이긴 하지만 투자자 입장에서는 부담되는 수수료율이 아닐까 생각해 봅니다.
KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF (Ticker: 476800)를 보다 깊게 분석해 보았습니다. 리츠 관련 상품이 새롭게 출시되었다는 것은 고객의 수요를 예상한 자산운용사의 전략이기에 리츠 투자자 뿐만 아니라 전반적인 리츠 산업에 있어서는 반가운 소식이 아닐까 생각해 봅니다. 또한 리츠 산업에 대한 법률 제정과 각종 규제완화 등이 이루어지고 있어 앞으로 국내 리츠 산업의 활성화를 기대해 볼 수 있을 것 같습니다. 이상으로 글을 마치겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.