현대 사회에서 물류 산업의 중요성은 날이 갈수록 높아지고 있습니다. 그로 인해 프로로지스의 성장성 또한 기대된다고 볼 수 있겠는데요. 오늘은 미국을 대표하는 물류 리츠 기업이자, 리츠 기업 중 가장 높은 시가 총액을 보유하고 있는 프로로지스의 4월 17일 발표된 24년 1분기 실적에 대한 주요 지표와 함께 간략하게 알아보도록 합니다.
24년 1분기 Prologis 주요 지표
Prologis의 공동 설립자이자 회장 겸 CEO인 Hamid R. Moghadam은 이렇게 언급합니다.
“대부분의 시장에서 운영 조건은 양호하지만, 고객들은 여전히 비용 관리에 집중하고 있으며, 이는 의사 결정과 리스 속도에 부담을 주고 있습니다.” “변동성이 크고 지속적으로 높은 이자율 환경과 지정학적 우려가 커지면서 이러한 우유부단함과 단기적으로 순 흡수에 미치는 영향이 커지고 있습니다. 우리는 비즈니스의 펀더멘털에 대해 낙관적인 전망을 유지하면서 향후 1~2분기 동안의 경기 둔화 환경에 대비하고 있습니다.”
Prologis의 24년 1분기 총매출은 약 $1,957 million으로서 전년 대비 +10.63% 증가한 수치입니다.
Prologis의 24년 1분기 주당 순이익은 약 $0.63로서 전년 대비 +26.00% 증가한 수치이며, 핵심 주당 FFO는 $1.28로서 전년 대비 +4.92% 증가한 수치입니다. 그리고 주당 배당금은 $0.96으로서 전년 대비 +10.34% 증가했습니다.
주당 배당금 대비 주당 FFO를 계산해 보면 $0.96/$1.28 = 약 75%의 배당성향을 보여주고 있습니다. 최근 5년간 프로로지스의 배당금 대비 FFO는 약 63.51%로서 평균 대비 높은 배당성향을 보여주고 있음을 확인할 수 있었습니다.
| ※ FFO (Funds From Operation) = 당기순이익 + 감가 상각 비용 – 부동산 매각 차익 부동산 투자 신탁(리츠)의 영업 성과를 측정하기 위한 지표. 리츠 투자에서는 필수적으로 봐야 하는 지표로도 알려져 있습니다. 영업활동을 함으로써 발생되는 실질적인 현금흐름을 뜻합니다. ➡️ 주당 배당금 / 주당 FFO = $8/$10, 80%의 배당 성향 (양호), $12/$10 = 120%의 배당 성향 (불안정, 영업활동으로 발생되는 이익 이상의 배당을 지급) |
프로로지스의 24년 1분기 Cap rate는 4.80%, 평균 임대율(Average Occupancy)은 96.80%, 재임대율(Retention)은 74.30%의 수치를 나타내고 있습니다. 평균에 근접하는 수치입니다.
| ※ Cap Rate (Capitalization Rate) = [연간 순영업소득 (NOI) / 부동산 가치] X 100% 단순하게 대출이 아닌 현금으로 부동산을 구입한다는 가정하에 1년 동안 발생되는 부동산 수익률을 나타냅니다. 부동산의 순영업소득[NOI = 총 수익(임대료 등)에서 운영비용(유지 보수, 관리비, 세금 등)을 제외한 금액]을 현재 시장 가치로 나누어 계산하는 방식으로, 부동산의 상대적 가치를 비교할 때 유용하게 사용되는 지표입니다. ➡️ Cap rate가 5% 면 해당 부동산의 투자 원금을 회수하기 위해서는 20년이 걸린다는 이야기로 해석할 수 있습니다. |
프로로지스의 24년 1분기 자기자본은 약 $57,797 million이며, 부채는 약 $35,513 million, 그리고 자본 대비 부채 비율은 약 61.44%로서, 최근 5년간 평균인 약 55.56%에 비해 높은 수치를 보여주고 있음을 확인할 수 있었습니다.
1분기 동안 프로로지스와 공동 투자 벤처는 총 $4.1Billion의 채권을 가중 평균 이자율 4.7%, 가중 평균 만기 9.5년의 조건으로 발행했습니다. 이 활동에는 CNH 채권의 첫 발행이 포함되어 있으며, 이를 통해 운영 통화로 자금 조달원을 더욱 다각화할 수 있게 되었습니다.
또한, 분기 중에 Prologis는 최대 10억 달러까지 발행할 수 있는 상업어음 프로그램을 설립했습니다. 이 프로그램은 S&P와 무디스로부터 각각 A-1/P-2 단기 등급을 받았습니다. 2024년 3월 31일 기준 총 시가총액 대비 부채 비율은 21.0%, 총 부채 비율에 대한 가중평균 이자율은 3.1%이며, 가중평균 만기는 9.3년이고 2026년까지 중요한 부채 만기가 없습니다.
2024년 Guidance
“성공적인 1분기를 보냈지만, 향후 분기에는 순 흡수율(net absorption, 신규 임차 면적에서 신규 공실을 뺀 값)이 기존 예상보다 낮아지고 임대료가 높은 일부 대형 시장에서 경쟁력을 유지할 것으로 예상됩니다.”라고 Arndt는 말합니다. “이에 따라 현재 전망에 따르면 올해 평균 점유율이 낮아질 것으로 예상됩니다. 이에 따라 점유율, 동일 매장 성장률, 수익에 대한 연간 가이던스 범위를 하향 조정했지만, 신규 공급에 대한 전망이 여전히 매우 우호적이기 때문에 조정은 시기의 문제라고 생각합니다.”
“중간 시점에서 프로모션을 제외한 핵심 FFO 성장률은 약 8%, NOI 성장률은 6.75%로 예상합니다. 남부 캘리포니아 포트폴리오는 단기적인 역풍에 직면해 있지만, 시장의 공급 장벽과 미래 수요를 견인하는 세속적인 힘을 고려할 때 장기적인 성장과 가치에 대해서는 여전히 매우 긍정적입니다.”
프로로지스는 2024년 가이던스 발표에서 주당 순이익을 예상보다 –2.3% 감소한 수치인 $3.15~$3.35를 예상했으며, Core FFO는 -1.3% 감소한 $5.37~$5.47, 평균 임대율은 -0.75% 감소한 95.75%~96.75%, NOI는 -1.75% 감소한 6.25%~7.25%의 수치를 발표했습니다.
현재 미국은 생각보다 빠르게 내려가지 않는 끈질긴 인플레이션으로 인해, 기준 금리를 인하하지 않고 지속적으로 유지하고 있습니다. 오히려 낮은 확률이긴 하지만 금리를 더 높일 것이라는 추측을 발표한 기관도 있을 정도입니다. 이러한 상황 속에서 프로로지스 또한 가이던스를 하향 조정하며, 이와 함께 주가 또한 하락한 모습을 보여줬습니다.
인플레이션의 지속과 높은 금리가 지속되는 상황 속에서 투자자들은 프로로지스를 장기적인 관점에서 바라볼 때가 아닌가 생각해 보며 글을 마칩니다. 지금까지 24년 1분기 프로로지스의 주요 지표 분석과 함께 실적 발표에 대해 알아보았습니다. 감사합니다.