프로로지스 기업 분석 (ft. Prologis Presentation)

자본주의적 시스템이 잘 발달되어 있는 미국은 다양한 산업에서의 활동하는 기업들을 살펴보면 얼마나 주주친화적인 기업들이 많은지 알 수 있습니다. 그로 인해 주가의 흐름 또한 우상향으로 아름답게 나아가는 것을 확인할 수 있게 되는데요. 오늘은 다양한 산업군 중 부동산 투자 관련 산업인 리츠의 대표적인 기업 프로로지스에 대해 알아보려 합니다.

PROLOGIS

다양한 물품을 만들어내고 세계적으로 거래되는 현대사회에서 물품을 보관하고 옮기는 활동 또한 중요시되었습니다. 프로로지스는 물류창고 임대 사업을 메인 비즈니스로 하는 기업으로서, 현재는 없어서는 안 될 사업으로 매력적인 BM(Business Model)을 가지고 있는 기업 중 하나입니다. 이로 인해 글 작성일 기준으로 리츠 기업 중에서 시가총액이 가장 높은 회사로 성장할 수 있었고, 지금도 꾸준한 성장률을 보여주고 있습니다.

1983년부터 시작된 프로로지스의 초기 사업 Focus는 주요 거점을 늘리면서 빠르게 확장하는 것이었다면, 현재 성숙기에 도달하게 되면서 선택과 집중의 전략에 중점을 둔 사업 형태를 보입니다. 초기에는 미국 동부와 서부에서 사업을 시작하다 유럽과 아시아에도 물류거점으로 확장을 하게 됩니다. 하지만 최근에 들어서는 거점의 확장보다는 기존의 사업지들을 유지하며 해당 지역에서 규모를 늘리는 모습을 보여주고 있습니다.

위 이미지는 2023년 9월 기준 프로로지스의 세계적인 물류 거점 현황들을 보여주는 사진입니다. 미국에 압도적인 수와 면적을 보여주고 그 뒤를 이어 유럽과 남미 지역, 그리고 아시아 지역 순으로 사업이 진행되고 있습니다. 주로 미국에 집중되어 있는 모습을 보여주고 있으며, 그 외에 다른 나라들은 미국에 비하면 조금 아쉬운 규모로 보입니다.

위 이미지는 최근 약 20년 동안 이어진 개발 및 투자를 통해 만들어진 성과를 나타낸 것이며, 전체적인 글로벌 물류 거점은 미국이 압도적으로 많은 상황이지만, 최근에는 미국보다는 그 외 지역에 중점적으로 개발 및 투자를 이루어 내는 것으로 확인됩니다. 미국에서 시작한 사업인 만큼 현재는 미국에서 성숙화된 단계에 이르러 해외에 더 많은 집중을 하는 것으로 판단됩니다.

물류센터에서 두각을 나타내고 있는 프로로지스라서 다른 사업은 생각지도 못했는데, 최근 데이터 산업의 중요성이 부각됨에 따라 데이터 센터 사업에도 손을 뻗는 모습입니다. 데이터 센터는 데이터를 저장하는 서버를 운영하는 데 있어서 일정한 전력이 소모되는데, 소모되는 전기의 양에 따라 데이터 센터의 규모를 가늠할 수 있습니다. 프로로지스는 현재 3GW의 규모를 보유하고 있지만, 향후 10GW까지 규모를 늘릴 것으로 계획하고 있습니다. 앞으로의 행보가 기대되는 부분 중 하나입니다.

업계 선두에 있는 기업답게 주요 고객사들의 명단도 화려합니다. 미국 최대의 온라인 쇼핑몰 아마존과 인테리어와 익스테리어 및 각종 건축자재와 원자재를 판매하는 홈디포, 물류기업으로 유명한 페덱스와 DHL, UPS, 컨테이너 회사로 유명한 MAERSK, 미국 대형 유통기업 월마트와 미국 정부기관도 보입니다. 많은 고객사를 다루고 있는 만큼 업계 또한 다양한 것을 확인할 수 있습니다.

ESG 경영의 중요성이 최근 들어서 조금 시들해진 것 같긴 하지만 여전히 미국 기업에서는 중요한 과제 중 하나로 생각하고 있으며, 각 기업마다 이러한 정책들을 꾸준히 실행하려는 움직임이 보입니다. 프로로지스는 넓은 면적의 물류센터를 이용하여 태양열을 이용하는 친환경 정책을 시행하고 있습니다. 2005년부터 건물에 태양열을 설치해 왔으며, 얼마 전에 500MW의 태양열 에너지를 생산할 수 있게 되었다고 발표를 하기도 했습니다. 자료에 따르면 500MW의 태양열용량은 약 86,500가구의 미국 가정 에너지 수요를 지원할 수 있는 용량입니다.

또한 2030년까지 $6.3Billion의 투자를 통해 태양열, 에너지 스토리지, 모빌리티 파이프라인으로 $1.4Billion 가량의 정기적인 수익을 만들어낼 예정이라고 합니다. 뜬구름 잡는 친환경 정책이 아닌 현실적으로 정기적인 매출까지 형성할 수 있는 유용한 파이프라인이 될 것으로 예상됩니다.

50% 이상의 레버리지를 활용하여 운용하는 리츠산업의 특성상 레버리지 비율에 따라 해당 기업의 안정성을 파악할 수 있는데 프로로지스의 경우 전체 시가총액 대비 22%의 부채비율을 보여줍니다. 또한 담보부채는 전체 부동자산 대비 0.6%의 비율을 가지고 있는데 이는 아주 건전한 재무 건정성을 보여주는 것으로 해석할 수 있습니다. 신용평가사 무디스에서는 이 비율이 0.5%~3.0%에 달하면 신용등급 Aa로서 두 번째로 높은 평가를 해주고 있습니다.

상장되어 있는 리츠 기업들 6개와 프로로지스의 이자율 및 부채 상환 기간을 비교했을 때 낮은 이자율과 여유 있는 상환기간을 확인할 수 있었습니다. 신용도가 우수한 기업일수록 더욱 혜택을 받을 수 있는 부분일 것입니다. ※ 비교 대상 리츠 기업 6곳 AVB(AvalonBay Communities), BXP(Boston Properties), FRT(Federal Realty Investment Trust), SPG(Simon Property Group), EGP(Eastgroup Properties), FR(First Industrial Realty Trust)

프로로지스의 연평균 순이익 및 배당금 상승률을 동일 업종 리츠 기업 및 Blue Chips(우량주), 리츠 인덱스와 S&P 500 Index와 비교하였을 때, 약 12%가 넘는 상승률로서 가장 뛰어난 퍼포먼스를 보여주고 있습니다. 2018~2023년 평균으로서 최근에 들어서 더 좋은 모습을 보여주는 것을 확인할 수 있습니다.

리츠 기업을 판단할 때 가장 중요하게 보는 지표는 단연코 FFO라고 할 수 있습니다. FFO는 Funds From Operation의 약자로서 직역하자면 사업 운영수익이라고 할 수 있습니다. 실질적인 현금흐름을 나타내는 수치로서, FFO의 계산방식은 다음과 같습니다. ※FFO = 당기 순이익 + (감가 상각 비용 + 자산 매각 비용) – (자산 매각 수익 + 이자 수익)

FFO는 주당 배당금과의 비율에 따라 배당성향을 알아볼 수 있는데 간단한 예를 들어보도록 하겠습니다. 주당 배당금 50원 / 주당 FFO 100원 일시 배당 성향은 50%로서 아주 양호하다고 볼 수 있으며, 주당 배당금 150원 / 주당 FFO 100원 일시 배당 성향은 150%로서 빚을 내서 배당을 지급한다고 볼 수 있으며, 다소 위험한 재무구조를 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 참고로 23년 4분기 실적 발표 자료에 의하면 23년 프로로지스의 Core FFO는 $5.61, 그리고 23년 한 해 동안의 배당금은 $3.48로서 62%의 배당 성향을 보여주고 있습니다.

리츠 기업의 재무구조에 따라 FFO의 표현 방식을 AFFO [Adjusted FFO, FFO + (임대료 – 자본지출 – 유지 보수 비용)], 그리고 프로로지스에서 언급하는 일시적인(Promotes) 수익을 제외한 FFO인 Core FFO 등과 같은 다양한 FFO들을 수치로 제시하곤 합니다. 프로로지스에서는 준수한 성장률을 보여주는 Core FFO를 통해 자신의 장점을 어필하고 있습니다. 최근 10년이 넘는 동안의 Core FFO 중에서 절반 이상을 Outperform 하는 실적을 보여주고 있습니다.

PROLOGIS 배당금

리츠 투자의 주 목적 중 하나는 안정적으로 분배되는 배당금일 수 있습니다. 미국 리츠의 경우 과세 연도에 지급된 배당금이 과세대상금(기업의 이익에 대한 세금을 부과하는 법인세가 대표적)의 90% 이상일 경우 과세대상금에서 지급된 배당금 만큼을 차감 후 과세를 하게 연방법으로 제정되어 있습니다. 그래서 리츠 기업의 대부분은 이익에 비례하여 배당금을 지급하고 있어 이익이 늘어난다면 배당금도 늘어날 확률이 아주 높습니다. 그러므로 리츠 투자를 하는 데 있어서 배당금 또한 기업을 대표하는 지표 중 하나로 볼 수 있습니다.

위 이미지는 프로로지스가 공시한 1994년 2분기부터 2024년 4분기까지의 배당금 추이를 그래프로 나타낸 것입니다.(24년 배당금 상향 발표 건 포함) 2005년, 2006년, 2009년, 2011년 총 네 차례의 배당 삭감이 진행되었지만, 그 이후로 꾸준히 증가세를 보이며 현재는 역대 최고의 배당금을 지급하는 모습을 알 수 있습니다.

최근 10년 동안에는 배당금 삭감 없이 지속적으로 배당금을 상향하여 지급하고 있습니다. 또한 최근 5년간 배당 성장률은 12.62%에 달합니다.

프로로지스에 대한 최근 현황은 아래 링크에서 확인이 가능합니다.

지금까지 Prologis Presentation을 통해 미국 리츠의 대표적인 기업 중 하나인 프로로지스라는 기업에 대해 간단하게 분석하는 글을 작성해 보았습니다. 앞으로도 자본주의 사회에서 물류의 중요성은 크게 부각될 것이기에 프로로지스라는 기업이 더 매력적으로 다가오는 것이 아닐까 생각하며 글을 마칩니다. 감사합니다.