23년 한시적으로 시행되고 있는 특례보금자리론. 부동산시장이 좋지 않아 정부가 시장을 살리고자 부양책으로 진행한 정책입니다. 그리고 시간이 지나 정부는 디딤돌 대출의 자격완화 정책을 발표했습니다. 바로 신혼부부에 한해서 소득요건을 완화하여, 더 많은 이들이 저금리로 대출을 이용할 수 있게 되었는데요. 특례보금자리론에서 디딤돌 대출로 대환할 때 방공제와 더불어 유의해야할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
특례보금자리론과 디딤돌 대출의 차이
필자는 특례보금자리론을 실행하여, 아파트를 매수하였습니다. 그리고 현재 매수한 아파트에서 생활을 하고 있는 도중에 디딤돌 대출에서 신혼부부에 한하여 자격요건을 완화한다는 정책 발표 소식을 듣게 되었습니다. 관심이 생겨서 찾아보니, 자격요건만 충족된다면 디딤돌 대출이 특례보금자리론에 비해 더 많은 이점을 가진 것을 확인할 수 있었습니다.
| 특례보금자리론 | 디딤돌 대출 | |
| 대출 대상 | 민법상 성년 | 신혼부부 |
| 대상 주택 | 6억원 초과 불가 (※9월27일부터 적용) | 6억원 초과 불가 |
| 최대 대출한도 | LTV70%, DTI60%, 5억원 이내 | LTV70%, DTI60%, 4억원 이내 |
| 최대 대출기간 | 체증식 40년 | 체증식 30년+거치기간1년 가능 |
| 금리 | 4.30% | 3.05% |
| 중도상환수수료 | 없음. | 3년 미만 시 상환된 원금의 1.2%부과 |
| 연소득 | 부부합산 연소득 1억원 이하 | 부부합산 연소득 8,500만원 이하 |
| 순자산가액 | 없음. | 23년도 기준 5.06억원 |
디딤돌 대출을 선택해야 하는 이유
대출에서 가장 중요한 것은 당연한 말이지만 대출 한도와 대출 이자일 것입니다. 생애 최초 구매자가 아니며, 신혼부부 자격요건만 해당되는 저의 경우를 예를 들어 말씀드리겠습니다. LTV와 DTI 요건은 두 대출 모두 동일하며, 대출한도는 디딤돌 대출이 1억원 부족한 4억원이내에 해당되지만, 필자는 애초에 특례보금자리론으로 4억원 이내의 대출을 실행했기에 디딤돌 대출로 갈아타기에 별 문제가 없었습니다. 디딤돌 대출 중도상환수수료의 경우 3년이 지나기 전에는 수수료가 발생되는데, 실거주 계획이라면 3년은 크게 부담되지 않을 것으로 판단됩니다.
그렇다면 남은것은 금리와 대출기간입니다. 대출기간은 특례보금자리론에 비해 10년이 줄어들게 됩니다. 레버리지를 효율적으로 사용하기 위해서는 짧은 대출기간보다는 보다 더 긴 대출기간이 유리하게 작용합니다. 하지만 디딤돌 대출은 특례보금자리론보다 짧은 대출기간임에도 이 단점을 상쇄할 수 있는 저렴한 금리를 제공하고 있습니다.
위 표와 같이 금리는 필자 기준으로 1.25%가 차이나게 됩니다. 1% 남짓한 이자는 얼마 되지 않는것처럼 보이지만, 대출 원금이 억원대로 높아지면 이야기는 달라집니다. 대출금액 4억원을 예시로 들었을 때, 단순 계산으로 1년에 5백만원, 1달에 약 416,000원의 이자 차이를 볼 수 있습니다.
디딤돌 대출 대환 시 복병, 방공제
특례보금자리론과 디딤돌 대출을 동일한 조건에서 비교하였을 때, 디딤돌 대출이 이자비용면에서 더 효율적인 자금관리가 용이한 것을 확인할 수 있었습니다. 그래서 인터넷 기금e든든 홈페이지(https://nhuf.molit.go.kr/)에서 디딤돌 대출을 신청했습니다. 하지만 신청을 진행하다보면 방공제라는 생소한 단어를 접하게 됩니다.
방공제 뜻
주택임대차보호법에 의거하여 임대인이 대출금을 갚지 못해 해당 물건을 강제 매각 당할 경우, 실제 거주중인 임차인에게 최우선으로 보증금을 변제해야 할 권리가 있습니다. 강제 매각 당한 임대인에게 돈을 빌려준 은행 입장에서는 매각된 물건의 가격에서 임차인의 보증금을 제외한 돈만 받을 수 있기에 손해를 보는 구조입니다.
그래서 방공제라는 개념을 도입합니다. 은행에서 임대인에게 대출을 실행하기 전 사전에 임차인의 보증금을 제외한 금액만 대출해주어 손해를 최소화하기 위함입니다. 일명 방빼기라고도 불리우는데, 현재는 대출을 받으려는 담보물건이 임대업을 하지 않더라도, 즉, 임차인이 없어도 방공제 제도가 적용되는 대출상품이 많습니다.
즉, 방공제는 임차인의 보증금이라고도 할 수 있습니다. 디딤돌 대출에서는 소액임차보증금이라고도 불리우는데요. 특례보금자리론에서 디딤돌 대출로 대환 해야 하는 필자의 입장에서 방공제 제도는 디딤돌 대출의 치명적인 단점이라고도 할 수 있습니다. 디딤돌 대출에서는 방공제 금액을 제외한 대출금만 대출이 실행되기에 특례보금자리론에서 실행된 대출금에서 방공제 금액만큼 대출금을 상환해야 한다는 뜻이 되게 됩니다. ex. 특례보금자리론 최대 한도 4억원 – 방공제(소액임차보증금) 5,500만원 = 디딤돌 대출 최대 한도 3억 4,500만원 (※서울특별시 예시)
아래는 디딤돌 대출 실행 시 방공제(소액임차보증금) 금액입니다. 담보되는 물건의 지역에 따라 방공제 금액이 달라지니, 참고하시기 바랍니다.
| 지역 | 소액임차보증금 | ||
| 서울특별시 | 5,500만원 | ||
| 인천광역시 및 수도권중과밀억제권역 | 인천광역시 | 강화군, 웅진군 | 2,500만원 |
| 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/ 당하동/원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 | 2,800만원 | ||
| 그 밖의 지역 | 4,800만원 | ||
| 의정부/구리/하남/고양/수원/성남/안양/부천/ 광명/과천/의왕/군포/용인/화성/세종/김포 | 4,800만원 | ||
| 시흥시 | 반월특수지역 | 2,500만원 | |
| 그밖의 지역 | 4,800만원 | ||
| 남양주시 | 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동 | 4,800만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,500만원 | ||
| 경기도 | 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 2,800만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,500만원 | ||
| 광주, 대구, 대전, 부산, 울산 | 군지역 | 2,500만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,800만원 | ||
| 그밖의 지역 | 2,500만원 | ||
디딤돌 대출의 압도적인 매력
부합되는 자격요건과 함께 방공제 금액만큼의 자금여유가 되어 특례보금자리론에서 디딤돌 대출로 대환을 할 수 있게 된다면, 디딤돌 대출은 상당한 매력을 지닙니다. 앞서 말씀드린데로 상대적으로 낮은 금리의 매력 덕분인데요. 조금 다르게 생각해보면 방공제 금액 만큼을 지불하면, 특례보금자리론과 디딤돌 대출의 금리 차이 만큼의 이익을 볼 수 있다는 뜻이 됩니다.
앞서 예시한 금액인 한 달 약 416,000원, 1년 5백만원의 이자 차이와 방공제 금액 2,500만원인 지역을 예시로 들어보겠습니다. 단순 계산으로 방공제 금액 2,500만원을 납입하게 되면, 한 달 약 416,000원, 1년 5백만원의 이자를 아낄 수 있다는 뜻이 되는데 이것을 수익율로 따져 보았을 때, 연 20% 상당의 수익이 발생되는 격이 되는 것이죠. 요즘같은 고금리 시대에 한국 기준 기준금리 3.5%에 예적금 금리가 4~7%대의 수준인 것을 생각한다면, 안정적으로 연 20%의 수익이 발생된다는 것은 엄청난 매력을 지닌 것이라고 볼 수 있겠습니다.
상환 스케쥴 비교
현재 3억 7천 1백만원의 특례보금자리론을 실행한 필자의 상환 스케쥴을 기준으로 방공제 금액 2천8백만원을 제외한 디딤돌 대출의 예상 상환 스케쥴과 비교해 보았습니다. 둘 다 체증식이며 특례는 40년 4.3%, 디딤돌은 3.05%의 금리를 적용했을 때 입니다.
| 회 차 | 상환금 | 납입원금 | 이 자 | 이자 누계 | 잔 금 | 회 차 | 상환금 | 납입원금 | 이 자 | 이자 누계 | 잔 금 | |
| 36 | 967,129 | 98,051 | 869,078 | 31,362,890 | 341,834,335 | 36 | 1,408,322 | 103,745 | 1,304,577 | 48,676,984 | 369,020,928 | |
| 60 | 1,066,612 | 206,656 | 859,956 | 52,119,949 | 338,136,752 | 60 | 1,444,946 | 152,972 | 1,291,974 | 80,320,898 | 366,407,314 | |
| 205 | 1,667,655 | 1,024,261 | 643,394 | 164,632,565 | 252,114,477 | 205 | 1,666,216 | 491,473 | 1,174,743 | 261,639,697 | 322,056,233 | |
| 360 | 2,310,149 | 2,304,292 | 5,857 | 221,119,102 | 0 | 360 | 1,902,746 | 1,213,722 | 689,024 | 410,039,178 | 193,742,894 | |
| 480 | 2,195,343 | 2,191,729 | 3,614 | 455,814,041 | 0 |
디딤돌 대출의 중도상환수수료가 없어지는 시점인 3년(36회차)을 기준으로 보았을 때, 이자 누계액은 약 1,700만원의 차이를 보여주고 있습니다. 그리고 5년(60회차)이 지나면서 디딤돌 대출의 상환금은 월 100만원 수준입니다. 약 17년(205회차)이 되었을 때에는 디딤돌 대출이 특례보금자리론의 상환금을 추월하게 됩니다. 대출 만기가 더 짧은 디딤돌 대출로서는 당연한 현상이라고 볼 수 있습니다. 두 대출의 대출 만기로 따져 보았을 때 이자 누계액은 약 2배가 넘는 차이를 보여줍니다. 당연히 디딤돌 대출보다 금리도 더 높고, 대출 만기일도 더 여유가 있는 특례보금자리론이기 때문에 나타난 현상입니다.
지금까지 생애최초가 아닌 신혼부부의 특레보금자리론을 디딤돌 대출로 대환 해야 하는 이유 및 방공제 개념에 대해 알아보았습니다. 금리가 높은 특례보금자리론을 만기까지 들고 갈 사람이 어디 있겠어? 금리는 언젠간 낮춰질 것이고, 그 때 중도상환수수료 부담이 없는 특례보금자리론을 저금리 대출로 갈아타면 된다는 것은 당연한 이야기입니다. 고금리 현상이 쭉 지속되지 않을 것이라는 것은 모두가 알고 있을테지만, 언제까지 지속될지는 예상할 수 없습니다. 현명한 판단을 하시어 자신에게 유리한 자금 계획을 세워보시길 바라며 글을 마치겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.