2017년 파주 캠프 하우즈의 한 지역주택조합에 계약 후 현재까지 경험하고 있는 것들을 기록 차 남기고 있습니다. 필자는 지역주택조합에 대한 지식 없이 처음 발을 담갔으며 현재도 많은 정보와 전문적인 지식을 갖고 있지는 않습니다만, 지역주택조합을 고려하시는 분들께 먼저 시작한 사람으로서의 경험담 정도로 봐주시면 감사하겠습니다.
지역주택조합(지주택)의 정의
지역주택조합에 대해 관심이 있으신 분들이라면 많이 접하셨을 개념에 대해 다시 한번 짚고 넘어가 보도록 하겠습니다. 지역주택조합은 해당 지역 거주자들 중 무주택자나 전용면적 85m2 이하의 소형 주택 1채만을 보유한 인원을 대상으로 주택 마련을 위해 만들어진 제도입니다.
사업 계획 수립부터 공사 완료까지 아파트 건설에 관련된 모든 프로젝트를 기획 및 관리 등 총 책임을 맡는 시행사의 역할을 지역주택조합의 조합원들이 직접 해냄으로써, 시행사의 마진을 가져올 수 있습니다. 따라서 가격경쟁력이 생기기 때문에 지역주택조합의 분양가는 일반 아파트의 분양가보다 저렴하게 책정됩니다.
분양가가 낮아 매력을 느낄 수 있을지 몰라도, 성공률 또한 상당히 낮기 때문에 (뉴스를 조금만 검색해 보시면 기사마다 다르지만 약 10%~30% 수준) 원수에게 추천한다는 말이 있을 정도로 평이 좋지 않습니다.
참고로 지역주택조합의 조합원 자격요건은 조합설립인가 신청일 기준 세대주 + 무주택자 또는 소형 주택(전용면적 85m2 이하) 1채 소유자로서, 해당 지역에 6개월 이상 거주하고 있어야 합니다.
지역주택조합의 추진 절차(파주 캠프 하우즈)
지역주택조합의 추진절차는 비교적 간단하지만, 경우에 따라서 상당한 시간이 소요될 수 있기에 주의가 필요합니다. 제가 가입한 파주 캠프 하우즈의 상황을 바탕으로 추진 절차를 간략하게 설명해 보도록 하겠습니다.
참고로 파주 캠프 하우즈 지역주택조합은 미군이 주둔했던 기지 중 하나인 캠프 하우즈 주변의 공여지 중 한 곳을 아파트로 건설하는 사업이라고 볼 수 있습니다. (총 4개 구역으로 조합은 각 구역마다 개별 구성되어 있음.)
개발 구역으로 예정된 장소의 대부분은 현재 논과 밭으로 구성되어 있고, 파주시에서도 캠프 하우즈에 대한 개발 사업을 추진하고 있기에 토지 확보에 큰 어려움은 보이지 않을 것으로 예상됩니다. (이는 조합원으로서의 시각임을 참고만 하시기 바랍니다.)
| 파주 캠프 하우즈 도시 개발 계획 확정(09. 02.) 및 민간 개발 사업자 공모 (09. 06.) |
| 파주시와 (주)TNT공작 기본 협약 체결 (09. 12.) |
| 도시개발 구역 지정 및 개발계획 승인 신청 (10. 01.) |
| 도시개발계획 승인 (14. 09.) |
| 파주시와 (주)TNT공작 상세 협약서 체결 (14. 02.) |
| 실시 계획 인가 신청 (16. 03.) |
| 환경영향평가 협의 완료 (17. 12.) |
| (주)TNT공작 토지매입 분담금 미납으로 인한 사업시행 승인 취소 (18. 08.) |
| 사업시행 승인 취소 관련 소송 진행 및 파주시 최종 승소로 마무리 (18. 12.~21. 04.) |
| 행정심판 2심 승소 후 도시개발사업자 재 공모 (20. 01.) |
| 교보증권 컨소시엄 우선 협상자 선정 (20. 06.) |
| 파주시와 교보증권 컨소시엄 기본 협약 체결 (21. 05.) |
| 구체적인 사업 계획 미확정으로 인한 파주시의 신규 조합원 모집 일시 중지 요청 (21. 06.) |
| 헤라파크 도시개발 PFV(주) 도시개발사업자 지정 완료 (23. 05.) |
| 사업 시행자 지정 및 도시개발계획 변경 승인 (24. 04.) |
| 실시 계획 인가 신청 (24. 06.) |
| 1차 중도금 납부 예정 (24. 10.) |
현재까지의 진행 상황을 간략하게 요약한 것이며, 세부적으로 더 많은 문제와 해결 과정이 있었습니다. 따라서 인터넷에 검색하면 나오는 지역주택조합의 절차와 실제 진행 상황 간의 상당한 괴리가 있음을 인지하셔야 할 것입니다.
| 실시 계획 인가 지정 승인 |
| 토지 보상 및 재결 심의 |
| 조성 토지 공사 착공 |
| 준공 및 검사 |
| 공사 완료 공고 |
| 조합 해산 |
조합원 공급가격(분담금) 인상 이슈
지역주택조합에서 최초 계획했던 사업 일정에 맞게 진행되는 사례는 극히 드물며, 대다수가 계획보다 늦춰지는 경우가 많습니다. (※ 파주 캠프 하우즈의 경우 최초에는 19년 완공을 목표로 시작했으나 현재는 27년으로 연장되었습니다.)
일정이 늦춰지는 동안 조합의 운영 비용과 각종 자재비 및 인건비 등의 인상으로 조합원의 공급가격(분담금)의 인상 또한 불가피한 사례도 많습니다. 따라서 차수별로 조합원을 모집해 차수가 뒤로 갈수록 최초 공급가격 대비 더 높은 공급가격으로 조합원을 모집하는 것이 일반적입니다.
이는 기존에 가입한 조합원의 공급가격을 최대한 인상시키지 않겠다는 조합의 의지라고도 볼 수 있겠습니다. 제가 가입한 지역주택조합은 현재까지 약정된 공급가격을 인상하지는 않고 있으며, 상대적으로 최근에 가입된 조합원들은 더 많은 분담금을 통해 가입을 하는 것으로 알고 있습니다.
또한 조합원 우선 공급 후 남은 물량에 한하여 일반분양으로 전환하여 분양을 할 수 있습니다. 마찬가지로 일반분양은 조합원들에 비해 더 높은 분양가로 제공될 것으로 예상할 수 있습니다.
납부 현황
저는 2017년 최초 가입 후 당해 연도에 계약금과 2차 계약금 납부를 완료했으며, 24년 10월과 25년 3월에 1차, 2차 중도금을 납부할 예정입니다. 계약 당시에는 2018년에 1차, 2차 중도금을 납부할 예정이었으나 계획보다 6년이 미뤄진 상황입니다.
1차, 2차 중도금 납부 후 착공이 시작될 때 필요한 나머지 3차~8차까지의 중도금은 조합에서 중도금 대출을 통해 해결될 것이며, 입주 지정일에 잔금 납부와 함께 입주를 진행하게 될 것입니다.
파주 캠프 하우즈의 호재
부동산에 관심이 있으신 분들은 잘 아시겠지만, 아파트 분양의 경우 홍보관에서 주변 지역의 각종 호재들을 다 끌어모아 홍보하시는 것은 잘 알고 계실 것입니다. 이를 판단하는 것은 계약자 본인의 몫이므로 진짜 해당 아파트와 관련된 호재인지는 잘 알아보고 판단해야 할 것입니다.
위 이미지는 파주 캠프 하우즈 지역주택조합 제가 가입한 홍보물을 가져온 것입니다. 몇 년 전의 홍보물임을 참고하시기 바랍니다. 사업지 주변에는 서울문산 고속도로(완공)와 제2외곽 순환 고속도로(공사 중)가 있으며, 인근에는 캠프 하우즈의 미군 기지 일대를 근린공원으로 개발(25년 개방 예정) 중에 있습니다.
또한 사업지 앞에는 공릉천이 흐르고, 뒤편으로는 유네스코 세계문화유산으로 지정된 파주 삼릉이 있습니다. 또한 확정은 아니지만 금촌조리선이 계획되어 있음을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
지금까지 파주 캠프 하우즈의 한 지역주택조합 계약자로서, 지역주택조합에 대해 간략하게 알아보았습니다. 지역주택조합은 계획보다 오랜 기간이 소요되며, 생각지 못한 다양한 리스크가 존재함을 인지하시고 접근하시길 바라며 글을 마칩니다. 이 글은 지역주택조합이 해제되는 그날까지 업데이트됩니다. 감사합니다.