시장에서 가격은 쉼 없이 움직인다. 오르기도 하고 내리기도 한다. 매우 변덕스럽다. 그래서 벤자민 그레이엄에서 시작된 가치 투자자들은 시장 흐름보다는 기업의 가치에 초점을 맞춘다. 이를 두고 ‘내재 가치’라고 한다. 기업 가치에 대한 평가는 투자가마다 조금씩 다르다. 한 가지 공통점은 모두 기업 가치를 평가하는 자신의 기준을 가지고 있다는 것이다. 워런 버핏도 “내재 가치를 이해할 수 있는 정해진 공식은 없다. 주식을 매입하려는 기업에 대해 자세히 연구하는 수밖에 없다”고 말한다. 정해진 공식은 없다. 하지만 분명한 건 자신들이 생각하는 기업 가치보다 가격이 낮은 수준에 도달하지 않으면 위대한 투자가들은 투자에 나서지 않는다는 점이다. 그들은 가격과 가치가 반드시 일치하지 않는 것에서 투자의 기회를 발견한다. 일례로 벤자민 그레이엄은 주당 순유동자산이, 존 템플턴 경은 주당 순자산가치가 주가보다 높을 때만 주식을 매입했다
이런 관점을 아파트 투자에 적용해 보자. 아파트의 가치는 곧 땅으로 결정된다. 부동산은 어디에 서 있느냐가 중요한 입지立地 상품이므로 땅의 위치가 가장 중요하다. 땅의 가치는 땅의 활용도에 의해 결정된다. 같은 땅이라도 활용도가 다르면 가치가 달라진다. 일례로 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼데 이는 주거용지보다 상업용지가 더 높이 건물을 올릴 수 있기 때문이다. 땅의 활용도를 결정짓는 개념이 바로 용적률이다. 용적률은 얼마나 높일 수 있는가를 나타내는 지표다. 같은 크기의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싼 법이다. 또한 같은 아파트라도 땅의 크기가 다르다. 아파트 한 채가 차지하고 있는 실제 땅의 크기를 나타내는 지표가 ‘대지지분’이다. 낡은 저층 재건축 아파트의 가격이 비싼 것은 고층 아파트에 비해 땅이 크기 때문이다.
사실 가치를 분석한다는 것이 쉬운 일은 아니다. 어느 정도 식견이 필요하다. 스스로 공부해서 자신만의 기준을 만드는 것 외엔 달리 길이 없다. 한 가지 확실한 것은 위대한 투자가들은 늘 가격을 지불하고 가치를 사는 것을 진정한 투자라고 여긴다는 점이다.
이상건 [부자들의 개인 도서관 / 알에이치코리아]
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글에서 보았듯이 사람마다 가치 대비 가격을 측정하는 기준은 다를 수 있습니다. 하지만 그 기준이 매번 변덕스럽게 바뀌는 일은 없어야 할 것 입니다. 그래서 투자가 어렵습니다.