지금까지 최명철 씨의 『아파트값, 5차 파동』을 바탕으로 우리나라 부동산시장에서 일어난 투기의 역사를 간략하게 살펴보았다. 우리는 부동산 투기의 역사에서 몇 가지 투자 아이디어를 얻을 수 있다.
첫째, 경기 불황기에 정부가 경기 활성화를 위해 금리를 낮추고 돈을 풀고 부동산 규제를 풀 때가 바로 부동산 투자의 적기라는 점이다. 1차 파동, 4차 파동 그리고 5차 파동도 모두 경기 불황기 이후 경기가 살아나면서 일어났다.
둘째, 중요한 건 시중 자금의 양이다. 시중에 돈이 많아지면 자연스레 인플레이션 현상이 일어나고 이는 부동산 값 상승으로 이어진다. 중동 특수로 오일 달러가 유입돼 국민들의 구매력이 증가해서 일어났던 3차 파동, 3저 호황과 올림픽 특수로 일어났던 4차 파동에서 우리는 이런 사실을 발견할 수 있다. 돈이 많아진다는 것은 바로 부동산을 사라는 신호다.
셋째, 정부 정책의 흐름을 이해하는 것이 중요하다. 정부가 부동산시장을 살리려고 하는지 아니면 반대로 규제를 하려고 하는지 잘 살펴야 한다. 정부가 부동산 값이 오른 뒤 내놓는 카드는 예나 지금이나 비슷하다. 세제를 강화하고 투기과열지구 등을 통해 거래를 줄이는 방식을 주로 활용한다. 부동산 투자는 정부와의 머리싸움을 어떻게 하느냐에 따라 결정된다.
넷째, 대세 상승 흐름의 패턴을 잘 이해해야 한다. 4차 파동과 5차 파동에서 나타났듯이 부동산 값이 오를 때는 1등 아파트인 강남 지역부터 오른 후 신도시로 확산된다. 신도시에서도 먼저 분당이 움직이고 분당에서도 가장 집값이 비싼 서현동과 정자동이 움직인다. 신도시로 확산된 다음에는 강북과 수도권이다. 이어 상가와 오피스텔이 그 뒤를 따르고 맨 마지막에 환금성이 가장 떨어지는 토지로 불똥이 튄다. 주식시장이든 부동산시장이든 대세 상승기에는 힘 있게 끌고 가는 대장이 있어야 한다. 주식시장의 대장주가 삼성전자라면 시장의 대장주는 강남 아파트다.
이상건 [부자들의 개인 도서관 / 알에이치코리아]
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호황기에는 돈이 넘쳐나 각종 우량 자산의 가격이 폭등해 정부에서 각종 규제를 발표하기 바쁘며 금리 인상 카드도 만져봅니다. 불황기에는 경기 활성화를 위해 규제 완화 및 금리 인하. 그리고 이러한 싸이클의 반복. 세월이 많이 흘렀고 지금은 다르다고 이제는 다르다고 하지만, 과거의 흐름을 참고할 필요는 있다고 봅니다. 우리는 지금 어디쯤 와있을까요?