과거부터 이어져 내려오는 전통적인 투자방식에는 대표적으로 주식과 부동산이 있습니다. 현재 리츠 상품은 주식과 부동산의 장점이 어우러져 있는 상품으로서 많은 관심을 받고 있습니다. 오늘은 전 세계 글로벌 리츠 상품을 하나의 ETF로 투자가 가능한 REET ETF에 대한 투자 분석을 진행해 보도록 하겠습니다.
iShares
REET ETF를 출시한 자산운용사 iShares는 미국 메이저 상업은행 중 하나인 웰스파고(Wells Fargo)에서 출시되어 현재는 운용자산 기준 미국 1위 자산 운용사이자 세계 1위 자산운용사인 블랙락(Black Rock)이 운용하고 있는 ETF 브랜드입니다. iShare는 22년 기준 1,400개가 넘는 상품 수와 $3.3 Trillion(한화 약 4,392조 원)의 천문학적인 운용규모를 가지고 있습니다. 해당 ETF를 투자함에 있어서 자산 운용사에 대한 위험성은 0에 가깝다고 볼 수 있을 것 같습니다.
iShares Global REIT ETF (Ticker: REET)
2014년 6월에 출시된 REET ETF는 약 $3.5 Billion의 규모로 자산이 운용되고 있으며, 수수료는 0.14%로 책정되어 있습니다. 다른 주요 리츠 ETF 들에 비해서 가장 높은 수수료가 책정되었는데, 이는 전 세계 리츠 기업으로 구성된 ETF 임을 기억해야 할 것입니다.
| 순 자산가치 | 약 $3.5 Billion |
| 수수료 | 0.14% |
| 배당률 | 3.31% |
| 최근 5년 연평균 배당 성장률 | -10.55% |
REET ETF의 약 70% 이상을 차지하고 있는 미국 리츠 기업들로 인해, 사실상 미국 리츠 기업들로 구성된 ETF 들과 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다. 따라서 주요 항목들 기준으로 해당 ETF 들과 REET ETF를 비교해 보았습니다.
| REET | VNQ | XLRE | SCHH | |
| 출시일 | 14년 7월 | 04년 9월 | 15년 9월 | 11년 1월 |
| 순 자산 가치 | $3.5 Billion | $63.7 Billion | $5.91 Billion | $6.5 Billion |
| 운용사 | Black Rock | Vanguard | SSGA | Charles Scwab |
| 종목수 | 339 | 159 | 31 | 121 |
| 종목 회전율 | 7.00% | 7.00% | 9.00% | 6.00% |
| 수수료 | 0.14% | 0.12% | 0.09% | 0.07% |
| 배당률 | 3.31% | 4.00% | 3.45% | 3.30% |
| 최근 5년 연평균 배당 성장률 | -10.55% | 0.13% | 2.30% | 0.85% |
| 배당 주기 | 분기 | 분기 | 분기 | 분기 |
리츠 산업 특성상 대다수의 부동산 자산이 모기지를 통해 운영되는 만큼, 최근 급격한 금리 인상으로 인하여 부동산 및 리츠 시장의 전체적인 분위기는 좋지 않습니다. 이에 따라 시가 대비 배당률은 높아졌지만, 최근 5년 연평균 배당 성장률은 상대적으로 저조한 수치를 나타내고 있습니다.
FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Ground Rules
ETF를 투자하는 데 있어서 해당 ETF가 추종하는 Index를 알아보는 것은 아주 중요한 작업입니다. 어떤 기준으로 해당 주식이 편입, 편출되느냐에 따라 수익률에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문입니다. REET ETF가 추종하는 Index에 대해 알아보도록 합니다. REET ETF는 FTSE EPRA Nareit Global REITS Net Total Return Index를 벤치마크하고 있습니다.
FTSE는 Financial Times Stock Exchage의 약자로서, 글로벌 금융시장에 지수 상품을 제공하는 영국 금융기관입니다. 런던 증권 거래소 그룹(LSEG)가 FTSE를 소유하고 있으며, 2015년 FTSE 그룹은 Russell과 합병하여, FTSE Russell이라는 브랜드를 만들어냅니다. FTSE의 대표적인 지수 상품으로는 런던 증권거래소에 상장된 주식들을 시가총액 가중치 방식으로 지수화 운영 중인 FTSE100과 미국 소형주들로 이루어진 러셀 2000등이 있습니다.
EPRA는 European Public Real Estate Association의 약자로서, 유럽의 상장 부동산 회사를 대표하는 벨기에에 위치한 비영리 협회입니다. 또한 Nareit는 National Association of Real Estate Investment Trusts의 약자로서, 리츠 산업과 미국 부동산 시장의 다양한 측면을 대표하는 성격을 띠는 조직입니다. 해당 조직은 미국 워싱턴 DC에 위치하고 있으며, 해당 산업에 관련된 미국을 포함한 전 세계의 정책 입안자 및 글로벌 리츠 투자자들과 함께 부동산 투자에 대한 혜택을 받을 수 있도록 다양한 활동을 하고 있습니다.
즉, FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index는 FTSE + EPRA + Nareit라는 세 조직이 협력하여 만들어낸 지수이자, 전 세계 리츠산업을 대표하는 성격을 띠는 Index라고 볼 수 있습니다. FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index에 대한 설명은 각 3사의 홈페이지에서 확인이 가능하며, 총 58페이지의 문서 파일 형식으로 이루어진 만큼 상당히 복잡하다고 볼 수 있습니다. 이는 리츠 산업이 체계적으로 제도화되어있는 선진국들 대비 조금 뒤떨어지는 신흥국들의 기업들도 포함되기에 Index의 기준을 좀 더 세밀하게 정립하기 위한 결과물이라고 볼 수 있습니다. 주요한 기준들은 다음과 같습니다.
Index의 구성종목은 시가총액에 따라 순위가 매겨지며, 25개국 340개의 기업으로 구성되어 있습니다. (※ 24년 1월 기준.)
해당 Index는 투자자에게 지역 및 국가 지수, 배당금 지수, 투자 중점 지수, REIT 및 비 REIT 시리즈에 이르는 포괄적이고 보완적인 지수 세트를 제공하며 아메리카, EMEA(유럽, 중동 및 아프리카) 및 아시아 등 전 세계 주요 부동산 시장/지역의 리츠 산업에 종사하는 기업 주식 성과를 반영하도록 설계되었습니다.
해당 Index에 구성된 주식들은 각 나라의 공식 증권 거래소에 등록되어 있어야 하며, 공개적으로 이용 가능한 감사 연간 보고서를 영어로 발행해야 하며, 이전 회계연도 기준 부동산 관련 활동으로 총 연결 EBITDA의 75% 이상의 수입(즉, 부동산업의 매출 비중이 높아야 하는)이 있어야 합니다.
대부분의 Index와 마찬가지로 3월, 6월, 9월, 12월 분기별로 지수의 구성종목의 비중이 변경되며, 선진국과 신흥국의 적격, 부적격에 해당되는 나라에 대해서는 지수에서 편입, 편출하기도 합니다. (※ 예시: 2009년 한국 선진국 지수 편입, 2016년 그리스 선진국에서 신흥국으로 전환, 2022년 러시아 편출 등) 그 외 해당 Index의 추가적인 사항들은 아래 링크에서 확인이 가능합니다.
REET ETF 분포
REET ETF에 대한 나라별 분포 현황 및 기업별 분포 현황을 알아보도록 합니다.
미국이 압도적으로 많은 비중을 차지하고 있으며, 그 뒤를 이어 일본, 영국, 오스트리아, 싱가포르, 캐나다 순입니다. 시가총액 기준의 가중치로 계산된 REET ETF이기 때문에 미국 기업의 비중이 대다수를 차지하고 있습니다. 리츠 산업에서 미국 자본시장의 위력을 보여주는 예시 중 하나라고 볼 수 있겠습니다.
REET ETF의 상위 10개 기업의 분포 현황을 그래프로 나타내보았습니다. 상위 10개 종목의 비중 또한 미국이 전부 차지하고 있음을 확인할 수 있었습니다. 미국 외의 기업을 찾기 위해 범위를 확대해 보면 영국의 SEGRO REIT PLC가 0.97% 비중으로 19번째 순위를 차지하며 미국 외 리츠 기업으로는 첫 번째로 비중이 많은 기업임을 확인할 수 있습니다.
REET ETF의 섹터별 분포도입니다. 리테일 리츠가 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 그 뒤를 이어 산업 리츠, 종합 거주시설 리츠(ex. 아파트, 빌라), 데이터 센터 리츠 순입니다. 섹터의 비중은 앞서 설명드린 나라, Top10 분포 비율보다 골고루 분산되어 있습니다.
REET ETF의 상위 10개 종목 비중을 주요 미국 리츠 ETF 들과 비교해 보았습니다. REET ETF는 상위 10개 종목이 비교적 평균에 가까운 비중을 나타내고 있는 것을 확인할 수 있었습니다.
REET ETF 배당금
투자자들이 리츠 상품을 선호하는 주요 요인 중 하나는 배당금일 것입니다. REET ETF의 배당 현황에 대해 살펴봅니다.
14년 6월 출시와 함께 14년 3분기 배당을 시작으로 지속적으로 배당을 지급해오다가 COVID-19 직격탄을 맞는 20년 1분기를 기점으로 배당금은 지속적으로 하향 추세를 타게 됩니다. 한 해 중 가장 많은 배당금을 지급하는 4분기임에도 불구하고, 20년 4분기와 22년 4분기에는 배당금을 지급하지 않은 점이 눈에 띕니다.
분기별 배당금을 연도별로 정리해 보면 위와 같습니다. 최근 5년간 배당 성장률은 -10.55%이며, 글 작성일 기준 시가 대비 배당률은 약 3.31%입니다.
REET ETF와 주요 리츠 ETF 주가 비교
미국에 상장되어 있으며 전 세계의 리츠 기업에 투자하는 REET ETF는 세계 경제의 독보적인 1위라고 할 수 있는 미국의 비중이 절반 이상을 차지하고 있기 때문에, 사실상 미국의 리츠 기업으로 구성되어 있는 대표적인 리츠 ETF VNQ, XLRE, SCHH 등이 비교 대상이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
REET ETF 주가 흐름 비교 (출처: 구글)
미국 리츠 기업 위주로 구성되어 있는 리츠 ETF답게 주가 흐름 또한 비슷하게 흘러갑니다. 다만 세부적으로 보자면 리츠 기업 중에서 대형주 위주로 구성되어 있는 XLRE가 가장 좋은 성적을 보여주고 있으며, 미국을 포함한 전 세계 리츠 기업으로 구성되어 있는 REET가 가장 낮은 성적을 보여주고 있습니다.
REET ETF의 장점과 단점
전 세계 글로벌 리츠 상품을 하나로 투자가 가능한 REET ETF의 장점과 단점에 대해 간단히 정리해 봅니다.
REET ETF의 장점
- 블랙락의 대표 브랜드 iShares에서 운용하는 ETF 상품이라 운용자산 규모 면에서는 상당히 안정적인 상품이라고 볼 수 있습니다.
- REET ETF는 전 세계의 다양한 리츠 상품에 투자가 가능한데 비해서 수수료가 미국의 주요 리츠 ETF와 마찬가지로 저렴한 편에 속합니다.
- 시가총액 가중 방식에 따라 알아서 전 세계 리츠 기업들을 리밸런싱을 해주기에 나라의 제한 없이 좋은 리츠 기업에 대한 투자를 ETF 상품 하나로 투자가 가능합니다.
REET ETF의 단점
- 과거의 이력이 미래를 대변해 줄 수는 없지만, 2020년 4분기와 2022년 4분기의 배당 삭감이 아닌 미지급 이력은 배당 투자자에게 있어서 투자를 머뭇거리게 하는 요소 중 하나입니다.
- 유동성이 높은 미국의 리츠 기업에 많은 비중이 몰려 있습니다. 이것은 여러 나라의 분산투자를 지향하는 투자자에게는 단점이 될 수도 있지만, 그만큼 좋은 기업이 미국에 몰려있기에 장점이 될 수도 있을 것 같습니다. 다른 나라 리츠의 비중을 높이고 싶다면, 해당 나라의 리츠 ETF를 직접 투자하는 방법도 괜찮을 것 같습니다.
부동산을 투자하는 데 있어서 다양한 방법이 존재합니다. 하지만 국내에 거주하고 계시는 분이 해외 부동산을 투자하기란 진입장벽이 높을 수 있습니다. 오늘 소개해 드린 전 세계의 글로벌 부동산에 투자가 가능한 리츠 ETF REET라는 상품을 통해 진입장벽을 넘어 투자의 시야를 넓혀보시기 바라며 글을 마칩니다. 감사합니다.