부동산 투자를 떠올리신다면 주로 갭투자나 분양권, 임대업, 경매 등 다양한 투자법을 생각하실 수 있습니다. 하지만 리츠 투자 또한 부동산 투자 중 한 종류이며, 심지어 해외 부동산 투자 또한 리츠를 통해 비교적 간편하게 투자를 하실 수 있습니다. 오늘은 일본 리츠 ETF 중 하나인 iShares Core Japan REIT(1476)에 대해 설명드리려 합니다.
iShares
iShares는 블랙락의 상장지수펀드(ETF, Exchange Traded Fund) 브랜드입니다. iShares는 최초 미국 메이저 상업은행 중 하나인 웰스파고(Wells Fargo)에 의해 만들어졌으며, 이후 바클레이즈(Barclays)에게 매각되었으며, 현재는 블랙락(Black Rock)에 매각되어 운용 중입니다. 2022년 현재 iShares는 1,400개가 넘는 펀드 상품과 $3.3Trillion(한화 약 4,392조 원) 규모의 운용자산을 보유하고 있습니다.
참고로 블랙락은 운용 규모 면에서 미국 업계 1위 자산 운용사이자, 세계 1위의 자산 운용사라고 볼 수 있습니다. [※ Black Rock: $10,008 Billion (한화 약 1경 3천 조 원, 23″ 4Q 기준), Vanguard: $8,100 Billion (한화 약 1경 원, 22″ 기준), State Street: $4,128 Billion (한화 약 5,400조 원, 23″ 4Q 기준)] 운용규모 면으로만 따졌을 때 iShares는 상당히 안정적인 브랜드라고 할 수 있습니다.
iShares Core Japan REIT ETF (Ticker: 1476)
해당 ETF의 다소 긴 명칭 때문에 우리나라에서는 ETF의 티커인 1476으로 많이 알려져 있는 iShares Core Japan REIT ETF는 명칭 그대로 일본의 주요 리츠로 구성된 ETF입니다. 해당 ETF는 도쿄 증권거래소(TSE, Tokyo Stock Exchage)에서 거래가 가능한 상품으로서, 즉 일본 증권거래소에 상장된 일본 ETF라고 할 수 있습니다. 보통 일본 주식을 매매할 경우 100주 단위로 거래가 가능하도록 규정되어 있지만, 해당 상품은 1주 단위로 구매가 가능하여 소액으로도 거래가 가능한 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.
1476 ETF(※ 이 글에서는 해당 ETF 명칭을 부르기 쉽게 1476 ETF라고 칭하도록 합니다.)는 일본 증권거래소에 상장되었기에 당연히 엔화를 통해서만 ETF 매수가 가능하며, 엔화에 영향을 받는 상품으로 볼 수 있습니다. 최근 5년 동안의 원화 대비 엔화 환율이 최저점에 가까운 모습을 보여주고 있기에 해당 상품을 투자하기 전 엔화의 가치 또한 고려해야 할 항목 중 하나라고 할 수 있습니다.
| 운용자산 | 약 3,547억 엔 (한화 약 3조 1천억 원) |
| 수수료 | 0.165% |
| 배당률 | 4.01% |
| 최근 5년간 연평균 배당 성장률 | 2.90% |
2015년에 출시된 1476 ETF는 자산운용사의 규모와 해당 ETF의 운용자산 규모 약 3,547억 엔으로 보았을 때 상당히 안정적이라고 볼 수 있습니다. [※ 일본 리츠 ETF 경쟁 상품→ Nomura Next fund J-reit ETF(1343): 약 4,685억 엔, nikko J-reit 격월 배당 ETF(1345): 약 1,606억 엔]
세금이 포함된 수수료는 0.165%로서 비싸지도 않지만, 그렇다고 저렴하지도 않은 적당한 수준의 수수료라고 판단됩니다. 그래도 일본 리츠 ETF를 보유하고 있는 주요 경쟁사들의 ETF 수수료에 비해서는 가장 저렴한 수수료를 제공합니다. [※ 일본 리츠 ETF 경쟁 상품→ Nomura Next fund J-reit ETF(1343): 0.1705%, nikko J-reit 격월 배당 ETF(1345): 0.3705%]
| 1476 | 1343 | 1345 | 2552 | |
| 운용자산 | 3,215억 엔 | 4,753억 엔 | 1,615억 엔 | 344억 엔 |
| 운용사 | Black Rock | Nomura | Nikko Asset | Nikko Asset |
| 종목수 | 58 | 58 | 58 | 58 |
| 매매단위 | 1주 | 10주 | 100주 | 1주 |
| 수수료 | 0.165% | 0.1705% | 0.3705% | 0.3072% |
| 배당률 | 4.01% | 4.18% | 4.15% | 4.00% |
| 최근 5년 연평균 배당상장률 | 2.90% | 2.24% | 1.30% | 3.27% |
| 배당 주기 | 분기 | 분기 | 격월 | 격월 |
참고로 비교 대상을 삼기엔 조금 무리일 수는 있지만, 미국의 주요 리츠 ETF인 VNQ 운용자산 $62.2 Billion (약 82조 원) + 수수료 0.12%, SCHH $6,285 million(약 8조 3천억 원) + 수수료 0.07%, XLRE $5,862 million(약 7조 8천억 원) + 수수료 0.09%, 그리고 한국 유일의 리츠 ETF인 TIGER 리츠부동산 인프라 약 3,608억 원 + 수수료 0.29%를 보여줍니다.
배당률은 최근 일본 리츠의 주가 하락으로 인해 4.01%로서 더욱 매력적인 수준의 배당률을 보여주고 있습니다. 최근 5년간 연평균 배당 성장률은 2.90%입니다. 배당에 대해서는 뒤에서 자세히 다룰 예정입니다.
iShares Core Japan REIT ETF의 추종 Index
ETF 상품을 파악할 때 가장 중요하게 봐야 하는 요소 중 하나는 해당 상품이 추종하는 Index라고 볼 수 있습니다. 해당 Index가 어떠한 알고리즘으로 종목을 편입하고 편출시키며, 비중은 어떻게 조절하는지에 따라서 수익률이 달라질 수 있기 때문입니다.
1476 ETF의 경우 추종하는 Index의 알고리즘은 간단합니다. TOPIX REIT Total Return Index를 추종하는데, TOPIX는 Tokyo stock price index의 줄임말로서 도쿄 증권거래소의 주요 주가지수를 뜻합니다. 즉, TOPIX REIT Total Return Index는 도쿄 증권거래소에 상장된 모든 리츠를 기반으로 한 시가총액 가중 지수를 추종한다고 볼 수 있습니다.
| 시가총액 가중 지수 (capitalization-weighted index) 해당 기업이 시장에서 평가되고 있는 시가총액에 가중치를 두어, 시가총액이 높은 순으로 많은 비중이 산출되는 지수 방식이라고 볼 수 있습니다. 주식 시장에서 지수 산출에 흔히 사용되는 방식으로서, 시가 총액이 높은 일부 대형주들의 주가 변동에 의해 지수가 움직이는 특징이 있습니다. 예로는 미국 주식시장을 대표하는 S&P 500, 그리고 일본의 TOPIX가 있습니다. 반대되는 개념으로는 주식 가격을 기준으로 가중치를 둔 가격 가중지수(price-weighted index)가 있습니다. 예로 미국의 다우존스 산업평균지수가 대표적입니다. |
일본 리츠의 성숙도
1476 ETF는 일본의 주식시장에 상장된 모든 리츠를 시가총액 가중치로 계산된 Index를 추종하기에 크게 복잡할 것이 없습니다. 그렇다면 1476 ETF 투자의 본질이라고 할 수 있는 일본 리츠에 대해 간단하게 알아보도록 합니다.
일본 리츠는 일본의 버블경제가 무너지면서 부동산을 포함한 모든 자산 가격이 떨어지던 2001년에 출시됩니다. 일본 정부의 대책 방안으로서 출시되었다고 볼 수 있는데, 출시와 함께 TSE Reit Index 개발(1476 ETF가 추종하는 Index), 배당소득세 감면, MSCI Japan 지수 편입 등 당시 많은 제도적 지원과 함께 BOJ의 J-reit에 대한 지속 매입 등의 양적 성장을 진행하게 됩니다. 부동산 시장의 가격 하락에 대한 충격을 줄여주는 역할을 하기 위한 정책이 일본 리츠의 출발점이었다고 볼 수 있습니다.
이렇게 성장한 일본 리츠가 부동산시장에서 끼치는 영향력은 아주 크다고 할 수 있습니다. 부동산 시장 거래 규모에서 리츠가 절반 이상을 차지하는 기염을 토하기도 했기 때문입니다. 이는 일본 리츠보다 약 40년 앞서 형성된 미국 리츠가 부동산 시장에서 차지하는 비중이 10%가 되지 않는다는 것을 보면 일본 리츠가 얼마나 성숙한지를 알 수 있습니다.
iShares Core Japan REIT ETF 분포
1476 ETF의 섹터별 분포도입니다. (※ 복합 섹터 산정 기준: 하나의 특정 섹터 비중이 90% 이상 도달하지 않는 물류, 리테일, 오피스, 주거 등 여러 분야의 포트폴리오를 보유한 기업의 섹터는 복합으로 산정)
가장 많은 비중을 차지하고 있는 섹터는 물류, 리테일, 오피스, 주거 등 다양한 건물을 포트폴리오에 포함시킨 복합적인 기업이 가장 많았으며, 그 뒤를 이어서 오피스, 물류, 리테일 순인 것을 확인할 수 있었습니다.
1476 ETF의 Top10 기업 비중은 전체의 약 44.91%를 차지하고 있으며, Top10의 섹터 또한 복합, 오피스, 물류, 리테일 순으로 많은 비중을 차지하고 있었습니다. 복합으로 산정된 기업이 특정 섹터에 쏠려 있는 것이 아니라 여러 섹터에 나누어진 포트폴리오를 보유하고 있다는 것을 감안한다면, 1476 ETF는 Top10으로 보나 전체적인 비중으로 보나 다양한 분야에 골고루 분포되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.
iShares Core Japan REIT ETF 배당금
리츠라는 섹터에 투자를 하는 이유 중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 아마 안정적으로 지급되는 배당금 일 것입니다. 1476 ETF는 분기별 배당을 지급하고 있으며, 매년 2월 9일, 5월 9일, 8월 9일, 11월 9일을 배당락일로 지정해 해당 날짜 전까지 주식을 보유하면 배당금을 받을 수 있도록 합니다. 배당락일과 실 배당 일은 조금 차이가 나는데, 저의 경험상 배당락일 후 약 한 달 뒤에 배당금이 지급되는 것 같았습니다.
1476 ETF의 분기별 배당금 추이입니다. 꾸준하게 배당금을 지속적으로 지급하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 글 작성일 기준 1476 ETF의 시가 대비 배당률은 약 4.01%를 보여주고 있습니다.
분기별 배당금을 연도별로 정리하여 그래프로 나타내보았습니다. 2020년을 기점으로 배당금 상승 폭이 주춤하다가 최근연도인 23년 들어서 가장 많은 배당금을 지급합니다. 최근 5년간 연평균 배당 성장률(24년 2분기 포함)은 2.90%로서, 과거에 비해 그리 높은 수준의 성장률을 보여주지는 못하는 듯 합니다.
1476 ETF의 최근 배당금에 대한 정보는 아래 링크를 통해 확인이 가능합니다. 배당금이 지급되는 매 분기 업데이트 중입니다.
iShares Core Japan Reit ETF와 주요 Reit ETF 주가 비교
리츠 투자는 배당을 바라보고 하는 투자라 주가 흐름은 크게 중요하지 않을 수도 있지만, 주가 흐름이 지속적으로 나빠지고 있다면 투자에 대해 한 번쯤은 고민을 해봐야 할지도 모르겠습니다. 다음은 우리나라에서 투자할 수 있는 주요 리츠 국가들의 주가 흐름을 가져와봤습니다.
나라별 주요 리츠 ETF 주가 흐름 비교 (출처: 구글)
리츠 투자의 주요 국가들에 대한 최근 5년 동안의 주가 흐름을 보았을 때, 싱가포르 리츠가 가장 좋은 흐름을 보여주었습니다만 해당 ETF는 배당 지급이 되지 않고 재투자가 되는 ETF입니다. 그러므로 싱가포르 리츠를 제외하였을 때, 주가 수익률은 미국, 일본, 한국 순이며 지급되는 배당금으로 재투자를 진행했다면 더 좋은 성과를 보였을 것으로 예상됩니다. (※ 일본의 주요 리츠 ETF들은 동일한 TSE Reit Index를 추종하고 있기에 제외하였습니다.)
iShares Core Japan Reit ETF 장점과 단점
일본 리츠 ETF iShares Core Japan Reit ETF의 장점과 단점에 대해 간단히 정리해 봅니다.
iShares Core Japan Reit ETF 장점
- 세계 최대 자산운용사 블랙락(Black Rock)의 ETF 브랜드 iShares의 ETF 상품 중 하나로서, 자산 운용 규모 면에서는 높은 안정성을 보여줍니다.
- 동일한 TSE Reit Index를 추종하는 4가지의 ETF 중 가장 저렴한 수수료와 1주 단위로 거래가 가능합니다.
- 다양한 자산 중에서 부동산 가치를 유독 높게 평가하는 아시아에서의 리츠 자산은 매력적이라고 볼 수 있습니다.
- 출시 이후 단 한차례의 배당 미지급 사례가 없는 안정적으로 지급되는 배당금 지급 내역을 확인할 수 있습니다.
iShares Core Japan Reit ETF 단점
동일한 TSE Reit Index를 추종하는 다른 ETF 들과 비교해서 특별하게 단점은 파악되지 않습니다. 그래서 일본 리츠 시장의 전반적인 리스크에 대한 생각들을 정리해 봅니다.
- 세계 최대 리츠 시장인 미국 리츠보다 성장성이 다소 떨어집니다.
- 정부의 정책에 의해 상승세를 탔던 일본 리츠 특성상 앞으로의 일본 경제 상황과 이에 따른 정부의 정책 방향이 바뀐다면 일본 리츠 시장이 앞으로 어떻게 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다. (ex. 일본의 장기적인 디플레이션과 제로금리 정책의 종료)
지금까지 일본 리츠 ETF iShares Core Japan REIT(1476)에 대한 투자 분석 글을 기록해 보았습니다. 투자자의 성향에 따라 리츠 투자 또한 주식 투자만큼이나 매력적인 부분이 있기 때문에 어떤 투자가 절대적으로 우월하다고 볼 수 없습니다. 지속적으로 시장에 머물러 꾸준한 수익을 올리시길 바라며 글을 마칩니다. 감사합니다.