자산을 불리는 방법으로 가장 많이 알려진 수단으로는 주식과 부동산이 있습니다. 리츠 투자는 현금화가 쉬운 주식의 장점과 비교적 안정적인 자산 상승률과 지속적인 현금흐름이 발생되는 부동산의 장점을 한데 모은 투자 상품으로서 매력도가 높은 상품입니다. 오늘은 이러한 리츠 기업 중에서 월배당 미국 기업으로 국내에 많이 알려진 리얼티 인컴에 대한 심층 분석을 진행해 보도록 합니다.
매달 지급되며 지속적으로 인상되는 월배당 주식
리얼티 인컴을 투자하는 가장 큰 이유 중 하나는 바로 안정적으로 매월 지급되며 지속적으로 상승하는 배당금일 것입니다. 리얼티 인컴은 29년 연속 배당금 인상 발표를 진행했으며, 25년 이상 배당금을 인상할 시 부여되는 배당 귀족주로도 잘 알려져 있습니다.
출처: Realty Income
이는 다양한 경제 위기 상황 속에서 꿋꿋이 배당금을 인상했다는 것으로도 말할 수 있을 것입니다. 예를 들면 가장 최근에 발생된 2020년 팬데믹입니다. 당시 정부의 통제 속에 공공장소의 출입을 제한하고, 집단 활동을 금지했던 상황을 기억하실 것입니다.
출처: Realty Income
상업용 부동자산의 비중이 높은 리얼티 인컴에게 2020년 팬데믹은 최악의 상황이었지만, 2020년 한 해 동안 +3.1%의 배당금 인상을 진행했으며 2020년 EPS 성장률 또한 +2.1%를 기록하며 상업용 리츠 기업 중에서 월등한 성적을 보여주기도 했습니다.
A Monthly Dividend Company
리얼티 인컴의 공식 홈페이지를 방문하면 A Monthly Dividend Company라는 문구를 자주 접하게 됩니다. 월 배당에 대한 자부심이 상당히 높으며, 투자자들에게 월마다 지급하는 배당금을 아주 중요시하는 회사임을 알 수 있는 부분이라고 할 수 있습니다.
출처: Realty Income
리얼티 인컴의 포트폴리오
리얼티 인컴은 글 작성일 기준으로 미국 50개 주 전역과 푸에르토리코, 영국, 스페인, 이탈리아, 아일랜드, 프랑스, 독일, 포르투갈에서 86개 개별 산업에 걸쳐 약 1,300명의 고객에게 임대하는 약 15,450개의 부동산을 소유하고 있습니다. 실로 엄청난 규모의 리츠 기업이라고 볼 수 있습니다.
출처: Realty Income
리얼티 인컴의 포트폴리오를 자세히 뜯어보면 상당히 분산화된 것을 확인할 수 있습니다. 상위 20개의 임차인 목록을 간단히 살펴보면 아래와 같습니다.
| 비중 (합계: 약 39%) | 기업명 | 설명 |
| 3.8% | Dollar General | 미국 본토의 잡화점 체인. 23년 기준 약 19,000개의 매장을 운영 |
| 3.8% | Walgreens | 미국의 대표적 드러그 스토어(일반 의약품, 화장품, 건강보조식품, 생활용품 등을 판매하는 소매점) |
| 3.3% | Dollar Tree | 다양한 가격대의 할인 잡화점 체인. 미국 본토와 캐나다에서 약 15,000개의 매장을 운영 |
| 3.0% | 7-Eleven | 세계 최초의 편의점 브랜드 |
| 2.5% | EG Group | 유럽, 미국, 호주 전역에 주유소, 편의점, 식품 서비스 제공 업체를 운영하는 영국 기업 |
| 2.5% | Wynn Resorts | 고급 호텔과 카지노를 개발하고 운영하는 미국 상장 기업 |
| 2.2% | Fedex | 운송, 전자 상거래 및 비즈니스 서비스에 중점을 둔 미국의 다국적 대기업 지주 회사 |
| 1.9% | B&Q | 영국의 다국적 DIY 및 주택 개조 소매 회사 |
| 1.9% | ASDA | 영국에서 세 번째로 큰 슈퍼마켓 체인 |
| 1.8% | SainsBury’s | 영국에서 두 번째로 큰 슈퍼마켓 체인 |
| 1.6% | LA Fitness | 미국과 캐나다 전역에 550개 이상의 클럽을 보유한 미국의 체육관 체인 |
| 1.5% | BJ’s | 미국 회원 전용 창고형 클럽 체인 |
| 1.4% | Bellagio | 네바다주 파라다이스의 라스베이거스 스트립에 있는 리조트, 고급 호텔 및 카지노 |
| 1.4% | CVS Pharmacy | 미국에서 가장 큰 약국 체인 |
| 1.4% | Walmart Sam’s Club | Walmart Inc. 가 소유 및 운영하는 회원 전용 창고 클럽 소매점의 미국 체인 |
| 1.3% | Tractor Supply Company | 주택 개량, 농업, 잔디 및 정원 유지 관리, 가축, 말 및 레크리에이션 농부와 목장주, 애완동물 관리용 제품을 판매하는 미국 소매 체인점 |
| 1.3% | Tesco | 영국의 다국적 식료품 및 일반 상품 소매업체 |
| 1.2% | AMC Theatres | 세계 최대 규모의 미국 영화관 체인 |
| 1.2% | Red Lobster | 미국식 캐주얼 다이닝 레스토랑 체인 |
리얼티 인컴의 약 80%에 해당되는 임차인들은 소비자와 직접적으로 연관이 있는 소매 업체들로 구성되어 있습니다. 나라별로 보자면 미국이 가장 많은 비중을 차지하며, 미국을 제외한다면 영국이 가장 높은 비중을 차지하고 있습니다.
출처: Realty Income
다양한 임차인들의 구성은 리얼티 인컴 장점이지만 한 쪽으로 치우친 소매업종의 구성은 단점이 될 수도 있습니다. 하지만 최근 리얼티 인컴의 다른 업종에 대한 투자 사례로 인해 눈길을 끌기도 했었습니다. 바로 데이터 센터 리츠 기업인 디지털 리얼티와의 합작 투자(Joint Venture: 기술·노동 및 자본을 공동출자하여 회사를 설립하는 것) 건입니다.
최근 기하급수적으로 늘고 있는 데이터 수요로 인해 데이터 센터의 필요성은 점차적으로 높아지고 있습니다. 미래 유망 산업인 AI와 자율주행, 바이오 등의 산업에서는 데이터를 기반으로 모든 것이 이루어지기 때문입니다. 리얼티 인컴이 제시한 위 표에서도 보이듯이 향후 성장 면에서도 상업용 리츠보다는 데이터센터의 성장이 월등히 높을 것이라는 것을 예상할 수 있습니다.
23년 11월 디지털 리얼티와의 합작 투자를 통해 리얼티 인컴은 약 2억 달러를 투자하여 이 벤처의 지분 80%를 인수하고, 디지털 리얼티는 20%의 지분을 보유하게 됩니다. 24년 3월 기준 리얼티 인컴의 자산은 약 683억 달러로서 자산에 비해서는 아주 미미한 투자 건이지만, 보수적으로 운영되는 리얼티 인컴의 새로운 섹터에 대한 투자는 높이 평가할 만한 것 같습니다.
참고로 디지털 리얼티는 미국 데이터센터 리츠 기업으로서 업계에서 가장 많이 알려진 에퀴닉스에 이어 두 번째로 높은 시가총액을 자랑하고 있습니다. [24년 5월 18일 기준 시가 총액 (단위 $ Billion): 에퀴닉스 75.91, 디지털 리얼티 46.47, 리얼티 인컴 48.01]
출처: Realty Income
부동산 임대업에서 가장 중요한 지표 중 하나라고 볼 수 있으며, 수익의 원천인 임대율입니다. 리얼티 인컴의 2000년~2023년 평균 임대율은 약 98.2%로서, 이는 S&P 500에 속한 리츠 기업들에 비해 상당히 높은 수준을 유지하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
또한 리얼티 인컴의 임차 고객 계약 만기 기간은 평균 약 10년 정도 남은 것으로 나타나고 있으며, 장기 리스 고객의 확보로 인한 안정적인 현금흐름을 예상할 수 있습니다. 이는 곧 미래 배당금의 안정성도 어느 정도 확보되었다고 생각해 볼 수 있습니다.
리츠 기업을 볼 때 가장 많이 보는 수치 중 하나이자 실질적인 현금흐름을 나타내는 AFFO입니다. 2008년 리먼 사태로 인한 2009년의 역성장을 제외한다면, 지속적으로 AFFO가 성장해 온 것을 확인할 수 있습니다.
리얼티 인컴 배당금
리츠 기업을 투자하는 가장 큰 이유 중 하나는 지속적으로 지급되는 배당금일 것입니다. 보통 미국의 기업들은 분기별로 배당금을 지급하지만 리얼티 인컴은 월별로 배당금을 지급함으로써 투자 매력도는 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 또한 추구하는 투자 방향에 따라서는 매월 지급되는 배당금을 재투자하여 복리 효과를 더욱 높임으로써 월배당의 장점을 극대화할 수도 있겠습니다.
앞서 보았듯 리얼티 인컴은 단 한차례의 배당 삭감이나 동결의 기록 없이 현재까지 29년 동안 배당을 늘려왔습니다. 29년 동안에 발생된 숱한 위기들을 생각하면, 이는 정말 대단한 기록이라고 볼 수 있습니다. 그동안의 대표적인 위기 사태로서 닷컴 버블과 리먼 사태, 코로나 사태에도 배당을 늘려왔다고 볼 수 있습니다.
최근 10년 동안의 배당금 지급 현황입니다. 배당금의 증가폭은 그리 높지 않지만, 안정적인 배당금을 추구하는 투자자에게는 상당히 아름다운 추세선이라고 볼 수 있습니다.
리얼티 인컴은 글 작성일 기준으로 가장 최근인 24년 5월에도 배당금 인상을 발표했습니다. 24년 6월부터 주당 $0.2625의 배당금을 지급하며, 이는 전월 (주당 $0.2570) 대비 2.1% 인상된 배당금입니다.
리얼티 인컴의 최근 배당금 내용은 아래 링크를 통해 확인이 가능합니다. 배당금이 지급되는 날을 기준으로 지속 업데이트 중입니다.
리얼티 인컴의 리스크
리얼티 인컴의 리스크 중에서 가장 많이 꼽히는 것은 포트폴리오 구성에서 소매업종의 쏠림 현상입니다. 이는 팬데믹 사태 시기에 투자자들에게 많은 불안감을 가중시키기도 했지만, 결과적으로 본다면 매출 증가를 정체시키는 수준 (리얼티 인컴의 최근 5년 중 가장 낮은 매출 성장률 기간: 20년 4분기 $418.1 Billion, yoy +5.18%) 과 임대율이 평소보다 약간 낮아지는 (리얼티 인컴의 최근 5년 중 가장 낮은 임대율 기간: 20년 4분기 97.9%) 정도에 그쳤을 뿐이었습니다.
이는 오랜 기간 동안 리츠 기업으로서 살아남은 노하우를 증명하는 하나의 사례로 남았으며, 보수적으로 운영하는 리얼티 인컴의 위기관리 능력을 더욱 돋보이게 하는 역할을 했던 것으로 볼 수도 있을 것 같습니다. 팬데믹 이후로 리얼티 인컴의 영업 환경은 준수한 수준을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다. 또한 앞서 설명드렸듯이 소매업 이외의 다양한 업종 진출과 더불어 미국을 벗어난 유럽 진출을 통한 사업의 다각화 시도는 긍정적으로 볼 수 있겠습니다.
두 번째는 유상증자입니다. 리츠의 특성상 새로운 부동산 자산을 매입하거나 규모를 늘리기 위해 추가 자금을 조달하기 위해 때때로 유상증자를 실시합니다. 또한 현금 배당이 가능한 수익의 90% 이상을 배당금으로 사용하기에 보유 현금의 부족으로 성장을 위해서는 유상증자가 필요한 경우가 많습니다.
이는 기존의 주주들에게 주식의 가치가 떨어뜨리는 효과를 가져다줄 수 있지만, 수익성 높은 새로운 부동자산 취득을 통해 기업의 이익이 증가한다면, 배당금도 늘어나며 장기적으로는 주가도 회복되는 등 긍정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 다만 유상증자의 목적이 운영자금 확보라면 이는 오히려 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다.
리얼티 인컴은 새로운 부동자산을 취득하는 경우 유상증자를 하는 경우를 종종 보게 되는데, 이는 전자에 해당되는 경우로서 장기적으로 주주들에게 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 판단됩니다. 다만 기업이 경영을 잘 해나가고 있는지 지속적인 모니터링은 필요합니다.
지금까지 Realty Income Presentation을 통해 월배당 미국 리츠 기업인 리얼티 인컴에 대해 분석해 보았습니다. 리얼티 인컴의 월 배당을 통해 제2의 월급을 꿈꿔보시는 것은 어떨까요? 이상으로 글을 마칩니다. 감사합니다.