우리나라에서 신세계와 사이먼 프로퍼티의 합작으로 운영하고 있는 신세계 아울렛으로 많이 알려진 사이먼 프로퍼티는 미국 최대 쇼핑몰을 소유하고 있는 리츠 기업으로서, 쇼핑몰 외에도 다양한 포트폴리오를 구축하고 있습니다. Simon Presentation을 통한 사이먼 프로퍼티에 대한 기업을 분석해 봅니다.
사이먼 프로퍼티
먼저 사이먼의 주요 비즈니스에 관련된 3분가량의 유튜브 영상입니다. 분석 글에 들어가기 전 참고하시면 좋을 것 같아서 첨부해 보았습니다.
영상에서 보시다시피 사이먼은 복합 쇼핑몰에 관련된 리츠 기업으로서, 쇼핑몰 내에 입점한 입점업체들을 임차인으로 두며, 임대 수익을 얻고 있습니다. 또한 쇼핑몰뿐만 아니라 포트폴리오 다변화를 위해 호텔, 오피스, 엔터테인먼트, 스포츠, 음식 등을 즐길 수 있는 복합적인 공간을 개발 또는 운영 중에 있습니다.
사이먼의 포트폴리오
아메리카, 유럽, 아시아의 다양한 국가에서 사업을 하고 있는 사이먼이지만, 매출과 매장수를 따져보면 미국이 압도적으로 많은 비율을 차지하고 있습니다. 미국 리츠 기업인 만큼 미국에서 주력으로 사업을 진행하고 있음을 확인할 수 있습니다. 순 영업이익 기준(23년 12월)으로 미국 쇼핑몰과 아울렛의 비중이 71.4%를 차지하고 있으며, The mills 11.3%, 국외 9.4%, TRG 7.9% 순입니다.
사이먼이 구분해 놓은 섹터들에 대해 잠시 짚고 넘어가 보도록 하겠습니다. U.S Malls & Premium Outlets는 단어 그대로 미국에 입점해 있는 몰과 아울렛을 말합니다. 사이먼의 주력 사업이라고 할 수 있습니다.
그리고 미국 외의 사업에 해당하는 International은 영국, 스페인, 이탈리아, 프랑스, 오스트리아 등이 포함된 유럽, 한국, 중국, 일본, 인도네시아, 말레이시아 등이 포함된 아시아에서 진행하고 있는 사업입니다. 그리고 나머지 두 섹터인 The Mills와 TRG로 구분됩니다. (The Mills는 북미지역, TRG는 북미와 그 외 지역에서도 사업을 진행하고 있습니다.)
사이먼은 창립 이래 현재까지 다양한 인수합병 전략으로 덩치를 키워온 기업으로서, 2007년에 The Mills(The Mills Corporation)와 2020년에 TRG(The Taubman Realty Group Limited Partnership) 인수 건 또한 이에 해당한다고 볼 수 있습니다. 이 두 기업은 사이먼과 마찬가지로 쇼핑몰을 주력으로 하는 리츠 기업입니다.
사이먼의 미국 포트폴리오 비중은 미국 내에서도 가장 인구가 많은 플로리다, 캘리포니아, 텍사스, 뉴욕의 네 개 주가 절반의 비중을 차지하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 사이먼의 23년 기준 포트폴리오 수는 미국 196개, 그 외 나라 39개를 보유 중입니다.
미국의 사이먼에 입점한 주요 임차인들의 목록입니다. 의류 브랜드 The GAP과 COACH로 유명한 Tapestry, 다이아몬드 주얼리 업체 Signet Jewelers, Calvin Klein과 Tommy Hilfiger를 보유하고 있는 PVH Corporation, Louis Vuitton으로 잘 알려진 명품 기업 LVMH Fashion 등 세계적으로 유명한 기업들이 포진되어 있습니다.
위 목록의 임차인들은 전체 임차인들에 비하면 아주 소수일 것으로 예상됩니다. 사이먼의 자료에 의하면 의류 및 주얼리, 명품 브랜드를 비롯하여 음식점과 그 외의 다양한 카테고리로 구성된 브랜드가 3,000개가 넘는다고 하니 말이죠.
뿐만 아니라 24년 완공될 예정인 노부 호텔과 레스토랑, 오피스 빌딩, 마켓 등과 함께 발렌시아가, 돌체앤가바나, 구찌, 에르메스 등 럭셔리 브랜드가 입점하는 애틀랜타의 PHIPPS PLAZA.
그리고 시애틀에 위치한 Northgate Station은 아이스하키팀 Seatle Kraken의 연습 전용 링크를 포함한 공공시설 아이스 링크장으로서, 사이먼에서 호텔과 사무공간 및 주거공간과 소매점과 레스토랑 등 복합적인 공간으로 개발하는 프로젝트를 맡게 됩니다. 그 외에도 캘리포니아의 Brea Mall과 Pleasanton, Fashion Valley 등 다양한 포트폴리오 구축을 위해 여러 가지 프로젝트를 진행 중에 있습니다.
사이먼과 입점업체들간의 상생전략
사이먼과 입점업체들 간의 상생전략은 사이먼에게 아주 중요합니다. 사이먼의 주 수입원인 임대료를 안정적으로 지급받기 위해서는 입점업체들의 지속적인 매출이 뒷받침되어야 하며, 매출 향상을 위해서 고객을 꾸준히 사이먼 쇼핑몰로 유입시켜야 하기 때문입니다. 즉, 입점업체들이 생존해야 사이먼이 생존할 수 있는 것이며, 사이먼이 생존해야 입점업체들 또한 생존할 수 있는 것이죠.
사이먼의 또 다른 고객인 입점업체를 활성화시키고 추가적으로 확보하기 위해 다양한 비즈니스를 진행하고 있습니다. 고객이 원하는 업체를 다른 쇼핑몰보다 사이먼에서 가장 먼저 유치하는 것만큼 사이먼에게 좋은 일도 없을 것 같습니다.
미디어 시스템을 활용하는 마케팅
최근 디스플레이의 발전으로 상업용 사이니지(Signage)를 활용하는 다양한 마케팅 활동이 이루어지고 있습니다. 사이먼 또한 이를 활용하여 고객의 구매를 유도하고 있습니다.
디지털 마케팅
스마트폰이 필수적인 현대사회에서 디지털 마케팅 전략은 생존을 위한 필수적인 전략 중 하나입니다. 사이먼은 입점업체들의 매출 향상을 위해 웹사이트 Simon.com, 매장 내 설치된 쇼케이스, 인스타그램과 페이스북 같은 소셜네트워크, 사이먼에서 정기적으로 발송하는 프로모션 E-mail, VIP Shopper들을 위한 전용 Club 등 다양한 영역에서 필요한 컨텐츠들을 제작하고 게시하는 프로그램을 진행하고 있습니다.
Simon Search
사이먼을 지속적으로 사용하는 고객들을 대상으로 하는 Simon Search는 사이먼에 입접한 브랜드의 상품들을 검색 한 번으로 구매가 가능한 시스템이라고 볼 수 있습니다. 검색 가능한 브랜드는 약 60개가 넘는 것으로 확인됩니다.
주요 고객층들을 대상으로 하는 다양한 이벤트
사이먼이 발표한 통계에 따르면 사이먼에 방문한 고객들 2억 4백만 명 중에서 Gez Z세대(90년대 중, 후반~2010년대 초반 출생자)들이 약 22.5%, 밀레니얼 세대(80년~90년대 중반 출생자)들이 약 24.2%, 그리고 Gen X세대(60년대~70년대 출생자)들이 21.8%의 비율로서 세대별로 골고루 분포되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.
사이먼은 세분화된 주요 고객층 별로 다양한 행사들을 진행하게 됩니다. 이러한 경험적 활동들을 고객들에게 각인시킴으로서, 긍정적인 효과를 얻을 것이라 예상됩니다.
- 팝업 디스플레이 및 체험형 마케팅 활동 공간
- 어린이 놀이 공간
- 자동차 전시 및 시승 이벤트
- 내셔널 아울렛 쇼핑 데이
- 홀리데이 스폰서십
- 브랜드 좌석 라운지
- 트리 조명 페스티벌
- 발렛 & 컨시어지 스폰서십
- Summer Concert
- 패션쇼 등
사이먼의 주요 지표들
사이먼이라는 기업의 주요 지표들에 대해 간단히 살펴보도록 합니다.
순 부채는 2020년을 기점으로 줄어들고 있습니다. COVID-19 사태 이후로 부채에 대한 위험성을 인식하고 줄이고 있는 것으로 보입니다. Fixed Charge Coverage, 즉 고정비 상환 비율은 일정 수치를 유지하고 있습니다.
참고로 이 수치는 기업을 운영하는데 고정적으로 발생되는 급여와 이자 비용 및 공과금, 장비 임대 비용을 얼마나 잘 충당하는지 보여줌으로써 기업을 평가할 수 있는 지표 중 하나입니다.
리츠를 판단하는 데 있어서 중요한 지표 중 하나인 FFO(Funds From Operation) Payout Ratio는 약 50%~70% 수준으로 준수한 수치를 보여주고 있습니다. 최근 들어 급격한 금리 인상으로 인해 모기지를 활용한 리츠 기업들의 이자 부담이 커진 것도 사실인데, 사이먼 또한 이자 부담이 증가하는 것으로 보입니다.
사이먼의 배당금 추이
리츠 투자자들이 가장 중요하게 생각하는 지표 중 하나는 배당금입니다. 리츠 기업의 경우 과세 연도에 지급된 배당금이 과세 대상금의 90% 이상일 경우 과세대상금에서 지급된 배당금 만큼 차감 후 과세를 하기 때문에, 대다수의 리츠 기업은 배당을 지급하고 세금을 덜 내는 방향으로 자금을 운용합니다.
매출이 늘어나는 만큼 과세할 금액도 많기 때문에 과세하는 비용을 줄이기 위해 배당금을 늘려서 지급하는 방식을 선택하는데, 배당금이 늘어난다는 것은 해당 기업의 매출 또한 늘어나고 있다고 보면 될 것 같습니다. (하지만 매출이 줄어듦에도 과도하게 배당금을 늘리는 기업은 조심해야할 것입니다.)
사이먼은 기업의 구조 특성상 대외 경제 환경에 취약한 부분이 있습니다. 경제가 좋을 때에는 배당금을 지속적으로 늘려왔지만, 좋지 않은 시기에는 배당금을 삭감한 이력이 존재합니다. 2009년 글로벌 금융위기 사태와 2020년 COVID-19 사태가 대표적인 예입니다.
최근 10년간의 배당금 추이입니다. 마찬가지로 COVID-19에 의한 배당금 삭감 내역이 눈에 띕니다. 현재는 다시 배당금을 늘려가며 가장 많은 배당금을 지급했던 2019년도를 따라가는 듯합니다. 최근 5년간 배당 성장률은 -0.88%이며, 글 작성일 기준 시가 대비 배당률은 5.37%입니다.
지금까지 Simon Presentation을 통하여 미국 리츠 기업 사이먼 프로퍼티 기업 분석 글을 작성해 보았습니다. 온라인 쇼핑몰이 눈부신 발전을 이뤄왔다 할지라도 직접 보고 구매하며, 쇼핑몰 외에도 외식, 엔터테인먼트, 스포츠, 여가 등 다양한 활동을 즐길 수 있는 점을 대체하지는 못할 것입니다. 사이먼 또한 이러한 방향으로 포트폴리오를 개발해 나가고 있는 것을 보아 사이먼만의 강점은 충분히 시장에서 반응할 것으로 생각됩니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.