부린이인 필자는 이 글을 작성하기 일주일 전, 살고 있던 아파트를 매도하게 되었습니다. 부동산 시장이 하락기를 맞게 되면서, 지금 아니면 언제 갈아타기를 하겠냐는 생각으로 진행했던 거래였습니다. 살면서 몇 번 하지 못했던 부동산 매도 거래를 하게 되면서, 부린이 입장에서 알게 된 점과 등기 이전 과정 등의 후기들을 이 글을 통해 알아보도록 하겠습니다.
복잡한 이사 일정
필자는 많은 사람들이 일반적으로 진행하는 이사 과정이 아니었습니다. 보통의 경우에는 이사를 하게 되면, 대략적으로 다음과 같은 과정을 거치게 됩니다.
- 집 근처 부동산 중개소에 연락 (여러 군데 매물을 등록하면 빠르게 팔릴 수 있음.)하여 가격과 이사 가능 날짜를 알려주고 매물 내놓기.
- 부동산 중개 업자가 중개소에 방문하는 예비 매수자들에게 매물 소개.
- 부동산 중개 업자는 매도자(본인)와 매수를 원하는 자 사이에 발생되는 의견 차이 (가격 및 이사 날짜, 중도금 등)를 잘 조율하여, 합의가 되면 계약서 작성 및 계약금(통상적으로 매매 대금의 10%) 지불.
- 갈아타고자 하는 동네의 부동산 중개소 여러 군데 방문 (손품, 발품을 팔아야 숨겨져 있는 좋은 매물 발견 가능성 높음.) 및 매물 확인하기.
- 원하는 매물이 발견되면, 부동산 중개 업자를 통해 매도자와 협의 후 계약서 작성 및 계약금 지불.
※ 당일 계약금 지불이 부담스럽다면 가계약을 통해 계약금의 일부만 입금을 진행하여 계약을 진행 할 수 있으나, 매도자 우위의 시장 분위기(부동산 상승기)일 때에는 매도자가 가계약금을 배상하고, 가계약 된 매매 금액보다 높은 금액으로 다른 사람과 계약을 진행할 수도 있으므로 잘 판단해야 할 것. - 이사 날짜가 되면 이삿짐 옮기기 시작 및 매도 거래를 진행하는 부동산에 방문하여 잔금 처리.
- 이삿짐을 모두 실었다면 매수 거래를 진행하는 부동산에 방문하여 잔금 처리 후, 이삿짐 들여놓기 시작.
하지만 필자는 이사시기가 맞지 않아 기존 집 매도 및 이삿짐은 보관 이사 업체에 맡기고, 단기 방을 구해 임시 거처로 지내다가 이사 날짜 당일이 되면, 새로운 집의 잔금 처리를 완료하고, 보관 이사 업체에 맡긴 이삿짐을 꺼내어 다시 이사를 진행합니다. 이렇게 되면 이사 업체 입장에서는 이사를 두 번 하는 격이 되기 때문에 보관 비용을 포함하여 이사 비용을 더 지불 해야 합니다. 또한 이사를 진행하는 저의 입장에서도 임시 거처를 마련 해야 하므로, 시간과 비용이 더 들게 되는 셈입니다. 특별한 경우가 아니라면 이사 당일에 모든 것이 해결되는 이사를 추천합니다.
매도 거래 및 등기 이전 과정
보관 이사를 하면서 단점만 있는 것은 아닙니다. 일반적인 이사는 앞서 언급 했듯이, 이사 당일에 매도와 매수의 잔금 처리 및 이삿짐을 옮기는 모든 과정을 하루 만에 처리해야 하지만, 보관 이사는 매도, 매수를 진행하는 날이 이틀이므로 상대적으로 여유 있는 이사를 진행할 수 있습니다. 그래서 일주일 전 매도를 하게 되면서, 마음 편하고 여유 있게 그리고 꼼꼼하게 매도를 진행했습니다.
가계약 진행
가계약은 계약서 작성 전에 진행하는 임시적인 계약 형태로서, 소액으로 계약금을 걸고 본 계약(계약서 작성)을 진행하기 전에 매물을 거래하기 위한 매수자 매도자간의 약속이라고 볼 수 있습니다. 매물이 마음에 들지만, 당사자의 사정으로 인해 계약금 지불 및 계약서를 작성할 수 없는 경우에 가계약을 많이 진행합니다. 하지만 법률에는 명시되지 않은 계약 형태이기 때문에, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 그러므로 가계약을 진행하기 위해서는 계약을 증명할 수 있는 것이 필요한데, 요즘 시대에 가장 흔하게 진행하는 가계약은 스마트폰의 문자 메시지를 통해 가계약을 진행하는 것입니다.
가계약의 내용은 조금 씩 다를 수 있지만, 대략적으로 위와 같을 것입니다. 추가적으로 특약 사항이 필요하다면, 추가해도 무관할 것입니다. 가계약이지만, 계약은 계약이기에 신중을 기해서 진행 할 것을 권장 드립니다. 또한 가계약은 부동산 거래에 있어서 필수적인 진행 사항이 아니기 때문에 계약금 준비와 계약서 작성이 가능하다면, 가계약 과정을 생략 후 본계약 과정인 부동산 매매 계약서 작성을 진행해도 무관합니다.
본계약 진행
본계약은 매매 계약서를 토대로 부동산 정식 계약을 진행하는 행위입니다. 매매 계약서에는 소재지와 계약금, 매매 대금, 중도금, 잔금, 계약을 진행하면서 협의하는 특약 사항들, 매도인과 매수인과 중개사의 신상 정보가 작성되어집니다. 그리고 매수자는 매매 계약서를 토대로 주택 담보 대출을 사전에 신청할 수 있습니다.
본계약은 매도인과 매수인, 그리고 부동산 중개 업자와의 부동산 매매 계약서 작성과 함께 계약금이 오가는 행위로서, 대한민국 민법에 의거한 공식적인 계약 행위입니다. 혹여나 부동산 거래를 진행하다 발생되는 분쟁은 매매 계약서에 작성된 내용을 토대로 해결해야 하기 때문에 매매 계약서 작성 시 신중을 기해야 하며, 계약서 특약 사항에 사전 합의 사항들을 작성하여 분쟁을 최소화 해야 할 것입니다.
잔금 처리 및 등기 이전 과정
매매 계약서에 명시된 잔금 일자의 약속된 시간이 되면, 부동산 중개업소에 매도자와 매수자, 매수자 측의 법무사 및 중개 업자가 잔금 처리를 위해 모이게 될 것입니다. 여기서 사전에 지급한 계약금을 제외한 나머지 매매 대금을 지불할 텐데요. 매도자나 매수자의 대부분은 주택 담보 대출금이 매매 대금에 포함되어 있을 것입니다.
여기서 한 가지 의문점이 제기될 수 있습니다. 소유권은 현재 주택의 소유자인 매도자에게 있을 것인데 어떻게 매수인이 매매 계약서 한 장 만으로 해당 주택의 주택 담보 대출을 받을 수 있을까요? 소유권 등기 이전에 대한 과정을 풀어서 설명해보도록 하겠습니다.
매수인은 매도인과 작성한 매매 계약서를 토대로 잔금일 전에 은행에서 주택 담보 대출을 신청합니다. 은행에서는 담보물과 대출 신청인의 상환 능력을 확인하여, 대출금을 상환 스케쥴에 맞춰 잘 납부할 것이라 판단되면 대출을 승인합니다. 그리고 잔금일이 되면, 은행에서는 대출금을 매수자(대출 신청인) 또는 매도자(주택 소유권자)에게 직접 전달해 주지 않습니다. (금융 사고 위험) 현재 담보물의 소유자인 매도인의 주택 담보 대출을 우선적으로 상환해서 대출을 말소 시킵니다. 그리고 남은 잔금은 매도인 계좌로 입금이 되며, 추가적인 잔금은 매수자가 매도자에게 계좌로 입금을 해줘야 합니다. 만약 매도인의 대출금 상환 후에도 대출금 잔액이 남았다면, 매수인의 계좌로 입금 될 것입니다.
이렇게 잔금이 처리되면, 법무사 직원은 소유권 이전 서류를 받아 법원으로 가서 매도자의 근저당권을 해지하고, 소유권을 매수자에게 옮기는 이전 처리 및 매수자의 명의로 근저당권을 설정 신청을 진행하게 됩니다. 결과적으로 매수자 은행 입장에서는 소유권 이전 작업을 하기 전에 주택 담보 대출을 실행하여 은행의 자금이 먼저 출금 된 것이기에 소유권 이전 신청은 당일에 무조건 진행되어야 하는 것입니다.
소유권 등기 이전에는 접수일 기준 3일~일주일 정도 기간이 소요된다고 알려져 있습니다. 만약 소유권 이전 당일에 관련 증빙 서류가 필요하다면, 법무사 직원에게 소유권 이전 접수 후 등기 접수증을 보내 달라고 하면 위와 같은 양식으로 보내줄 것입니다. 소유권 이전에 대한 대부분의 증빙 서류는 등기 접수증으로 대체가 되는 점 참고하시기 바랍니다.
그 외 기타 부대 비용
부동산을 구매할 때에는 매매 대금 외에도 취등록세, 부동산 중개 수수료, 채권, 인지세, 법무사 수수료 및 관리비 선수금 등 부수적으로 들어가는 비용이 많기 때문에 추가적인 자금을 준비해야 원활한 진행이 가능할 것입니다. 아래 링크는 이사를 진행하면서 경험했던 과정을 글로 적어보았습니다. 참고하시기 바랍니다.
이상으로 부린이의 부동산 매도 거래 후기 및 등기 이전 과정에 대해 살펴보았습니다. 이사 과정이 꽤 복잡해 보이지만, 차근차근 하나씩 해내다 보면, 크게 어려움은 없을 것이라 판단됩니다. 많은 도움이 되길 바라며 글을 마치도록 하겠습니다. 긴 글 봐주셔서 감사합니다.