대한민국을 포함한 세계 여러 나라들이 투자하는 다양한 자산의 종류 중 대표성을 띠는 것은 부동산과 주식일 것입니다. 오늘은 부동산과 주식의 장점을 모은 리츠 산업이 가장 활성화되어 있는 나라 미국의 대표되는 리츠 ETF 상품 중 하나인 XLRE ETF에 대해 알아보도록 하겠습니다.
미국 리츠의 매력
미국 리츠는 세계 리츠 시장에서 가장 오래된 역사를 가지고 있으며, 또한 자산 규모로 따져보았을 때 절반 이상의 비중을 미국이 차지하고 있습니다. 그 뒤를 이어 일본과 호주, 캐나다, 싱가포르 등이 있지만, 미국에 비하면 상당히 낮은 규모입니다. 자본시장에 있어 가장 선진화된 나라인 만큼 미국의 주요 리츠 기업들 또한 다른 나라 리츠 기업들 대비 높은 성장성과 안정적인 모습을 보여주고 있습니다.
XLRE ETF는 미국 리츠 기업들로 구성된 미국 리츠 ETF 중 하나로서, 미국의 대형 리츠 기업들이 비중의 절반 이상을 차지하는 대형주 종목들이 주를 이루는 ETF입니다.
SSGA SPDR
State Street Corporation은 금융 서비스 및 은행 업무를 하는 금융지주회사로서 미국 은행 중에서 두 번째로 오래된 역사를 자랑합니다. (State Street Corporation의 자료에 따르면 전 세계 자산의 10%를 운용하고 있다고 설명하고 있습니다.) State Street Corporation의 자회사에 해당되는 State Street Global Adivisors (SSGA)는 자산 규모 기준 미국 1위에 이은 세계 1위의 자산운용사 블랙락과 그 뒤를 잇는 뱅가드, 피델리티에 이은 4번째로 큰 자산운용사입니다.
XLRE ETF는 SSGA의 ETF 브랜드 SPDR의 여러 상품 중 하나입니다. SPDR은 $4.13 Trillion (한화 약 5,506조 원)의 운용 자산 규모(23년 12월 기준)를 가지고 있으며, 미국 주식시장을 대표하는 ETF 상품인 SPY가 가장 대표적인 SPDR의 상품이라고 할 수 있습니다. 자산 운용사의 자산 규모 기준으로 보았을 때 XLRE ETF는 상당히 안정적인 모습을 보여줍니다.
The Real Estate Select Sector SPDR® Fund, XLRE ETF
XLRE ETF는 미국의 대표 리츠 ETF 중 하나로서, 순 자산 가치 기준으로 가장 널리 알려진 뱅가드의 VNQ ETF에 이은 두 번째, 세 번째 순위를 오가고 있는 ETF입니다. (※ SCHH ETF와 비슷한 자산규모를 가지고 있습니다.) 글 작성일 기준으로 약 $5.9 Billion (한화 약 7조 8,913억 원)의 순 자산 가치를 기록하고 있으며, VNQ ETF ($62.2 Billion, 24년 1월 기준)에 비하면 적을 수 있으나 일반적인 ETF 규모로는 상당한 수준인 것을 확인할 수 있습니다.
| 순 자산 가치 | $5.9 Billion (한화 약 7.8조 원) |
| 수수료 | 0.09% |
| 배당률 | 3.45% |
| 최근 5년 연평균 배당 성장률 | 2.30% |
미국 주요 리츠 ETF 중 가장 마지막에 출시된 상품으로서, 쟁쟁한 리츠 ETF들 사이에서 경쟁력을 확보하기 위한 점 중 하나로 다른 ETF들보다 적은 수의 종목에 집중하는 방식을 택한 것으로 보입니다. 100개가 넘는 종목수로 구성된 경쟁사 ETF들과는 달리 31개의 종목수를 보유한 것이 눈에 띕니다.
| XLRE | VNQ | SCHH | REET | |
| 출시일 | 15년 9월 | 04년 9월 | 11년 1월 | 14년 7월 |
| 운용자산 | $5.91 Billion | $62.2 Billion | $6.46 Billion | $3.4 Billion |
| 운용사 | SSGA | Vanguard | Charles Schwab | Black Rock |
| 종목수 | 31 | 159 | 121 | 339 |
| 종목 회전율 | 9.00% | 7.00% | 6.00% | 7.00% |
| 수수료 | 0.09% | 0.12% | 0.07% | 0.14% |
| 배당률 | 3.45% | 4.00% | 3.30% | 3.31% |
| 최근 5년 연평균 배당 성장률 | 2.30% | 0.13% | 0.85% | -10.55% |
| 배당 주기 | 분기 | 분기 | 분기 | 분기 |
최근 미국의 급격한 금리 인상으로 인해 리츠 시장의 분위기가 좋지 않은 것이 사실입니다. 리츠 산업 특성상 금리의 영향을 많이 받을 수밖에 없기 때문입니다. 그럼에도 XLRE ETF는 차별화된 전략으로 다른 리츠 ETF보다는 좋은 수치를 보여주고 있습니다.
XLRE ETF 구성 방법, 추종 Index 알아보기
ETF를 투자하기 전 해당 ETF가 추종하는 Index를 살펴보는 것은 아주 중요하다고 볼 수 있습니다. Index의 방법론에 따라서 ETF의 종목이 구성되며, 설정된 기준에 따라 종목이 포함되거나 제외됩니다. 또한 구성된 종목의 비중이 결정되므로 이는 곧 ETF의 수익률과 직결되는 아주 중요한 역할을 담당하고 있다고 할 수 있습니다.
The Real Estate Select Sector Index
XLRE ETF는 S&P Dow Jones Indices의 The Real Estate Select Sector Index를 추종하고 있습니다. S&P Dow Jones Indices는 S&P Global과 CME Group Inc., News Corporation의 합작 투자로 출시된 회사입니다. 이 회사는 주식시장의 여러 가지 Index들을 제작하고 운영, 라이선스 및 판매 중입니다. 이 회사의 가장 유명한 Index는 미국 S&P 500 ETF를 대표하는 SPY, IVV, VOO가 추종하는 S&P 500® Index, 다우존스 산업 평균 지수의 대표 ETF DIA가 추종하는 Dow Jones Industrial Average® Index가 있습니다.
서두가 길었는데 The Real Estate Select Sector Index에 대해 알아봅니다. The Real Estate Select Sector Index는 S&P 500 기업 중 GICS® 방법론을 기반으로 분류된 부동산 기업들을 바탕으로 구성되었습니다. 부동산 관리 및 개발 활동에 종사하는 기업과 다각화, 산업, 호텔 및 리조트, 사무실, 헬스케어, 주거, 임대, 전문 리츠를 포함한 주식 부동산투자신탁(리츠)을 운영하는 기업이 이에 해당됩니다. (모기지 리츠는 제외)
| GICS® (Global Industry Classification Standard) 현대 사회에서는 한 기업이 다양한 분야에서 사업활동을 펼치고 있어 업종 구분이 애매한 경우가 많습니다. 이를 명확히 구분 짓기 위해서 S&P Dow Jones Indices와 MSCI는 세계 산업 분류 기준(GICS®)을 만들었습니다. 전 세계 다양한 나라와 기업들을 일관성 있게 구분 짓고 정의함으로써 GICS®에 의해 나눠진 산업 섹터를 기반으로 하는 포트폴리오 운용 및 자산 분배 투자법의 투명성과 효율성을 극대화하기 위함입니다. |
The Real Estate Select Sector Index는 한도 규정 지수 방식(capped indices, capped index or capped weighted index, capped market capitalization indices, capped market cap index. 모두 같은 의미로 규정합니다.)을 따릅니다. 해당 지수 방식은 단일 구성 종목 또는 정의된 구성종목 그룹이 최대로 설정된 가중치로 제한되며, 초과한 가중치는 나머지 지수 구성종목들에 비례적으로 분배되는 방식을 뜻합니다.
따라서 한도가 적용되는 시가총액 가중 지수는 적절한 가중치를 다시 설정하기 위해 수시로 재조정되어야 합니다. 한도 규정 지수에 대한 방법론은 지수가 추가 가중치 계수, 즉 “AWF(Additional Weight Factor)”를 적용하여 조정된다는 점을 제외하고 시가총액 가중 지수와 동일한 접근 방식을 따릅니다. 가중치 상한을 설정하기 위해 지수는 다음 절차에 따라 3월, 6월, 9월, 12월 셋째 주 금요일 장 마감 후 분기별로 리밸런싱 됩니다.
- 리밸런싱 기준일에 아래의 정의된 대로 수정이 이루어집니다. 리밸런싱 기준일은 3월, 6월, 9월, 12월의 두 번째 금요일입니다.
- FMC[Float-adjusted Market Capitalization, 유동 조정 시가총액=주가 X 유동 주식 수(시장에서 거래 가능한 주식 수)] 가중치가 24%를 초과하는 회사가 있는 경우, 해당 회사의 가중치는 23%로 제한되며 2%의 버퍼가 허용됩니다. 이 버퍼는 분기 말 기준으로 25%를 초과하는 기업에 대해 완화하기 위한 것입니다.
- 모든 초과 비중은 해당 지수 내 모든 비한도 기업에 비례적으로 재분배됩니다. 재분배 후 다른 회사의 FMC 가중치가 23%를 위반하는 경우 23% 가중치 상한을 위반하는 회사가 없을 때까지 프로세스가 반복적으로 반복됩니다.
- 4.8%를 초과하는 비중을 가진 기업의 합은 전체 지수 비중의 50%를 초과할 수 없습니다. 이러한 상한은 5% 한도 미만의 버퍼를 허용하도록 설정되어 있습니다.
- 4단계의 규칙을 위반하면 모든 기업의 FMC 가중치를 기준으로 내림차순으로 순위를 매기고, 4단계 위반을 유발하는 4.8%보다 비중이 가장 작은 기업의 가중치를 4.5%로 줄입니다. 이 프로세스는 4단계가 충족될 때까지 반복적으로 계속됩니다.
- 위에서 계산된 가중치에 도달하기 위해 각 구성종목에 지수 지분이 할당됩니다. 지수 비중은 리밸런싱 1주일 전 가격을 기준으로 할당되므로 리밸런싱 시 각 구성종목의 실제 비중은 시장 움직임에 따라 이 가중치와 다소 달라질 수 있습니다.
- 3월, 6월, 9월 또는 12월의 두 번째에서 마지막 영업일에 24%를 초과하는 종목의 비중이 있거나 4.8%를 초과하는 종목의 합이 50%를 초과하는 경우 2차 리밸런싱이 트리거 되며 리밸런싱 발효일은 해당 월의 마지막 영업일 이후가 됩니다. 해당 월의 마지막 영업일 마감일 이후입니다.
The Real Estate Select Sector Index 요약
해당 Index에 대한 설명이 다소 지루하고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. Index의 주요 내용을 짧게 요약하자면 다음과 같습니다.
- S&P 500 기업 중 GICS® 방법론에 의해 분류된 리츠 기업이 구성 종목으로 정해집니다. (모기지 리츠는 제외)
- S&P 500 지수와 같은 시가총액 가중방식과 유사한 한도 규정 지수 방식으로 종목 비중을 설정합니다. 시가총액에 가중치를 두어 구성하되, 일정 한도가 초과되면 초과된 가중치를 나머지 종목들에 분배하는 방식입니다.
XLRE ETF 종목 구성
위 Index의 방법론에 따라 구성된 XLRE ETF의 섹터, 종목별 구성 현황에 대해 알아보도록 하겠습니다. 먼저 섹터별 구성입니다.
특수한 목적으로 구성된 리츠가 44.86%의 비중으로 가장 높았으며, 그 뒤를 리테일, 산업, 주거 순으로 분배되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 다음은 종목별 구성 현황입니다.
리츠 업계에서 시가총액이 가장 높은 프로로지스가 12.20%를 차지하고 있으며, 통신 타워 리츠 아메리칸 타워, 데이터센터 리츠 에퀴닉스 순으로 높은 비중을 차지합니다. Top10 종목을 제외한 나머지 종목의 비중은 38.28%로서, 소수 종목에 집중된 투자 방식을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.
XLRE ETF의 상위 10개 종목 비중을 주요 미국 리츠 ETF 상품들과 비교해 보면 XLRE ETF의 소수 종목 집중 전략이 더욱 돋보이는 것을 확인할 수 있습니다.
XLRE ETF 배당금
투자자들이 리츠를 투자하는 가장 큰 이유 중 하나는 바로 배당금일 것입니다. 리츠는 안정적인 부동산을 통해 창출되는 임대료 및 시세차익과 그 외의 수익들을 주주들에게 배당금으로 지급하고 있습니다. XLRE ETF의 배당금 현황을 살펴봅니다. 먼저 분기별 현황입니다.
XLRE ETF는 매년 네 개 분기를 기준으로 배당금을 지급하고 있습니다. 특히나 4분기에 가장 많은 배당금이 몰려있으며, 배당금의 누락 없이 꾸준히 지급되고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
XLRE ETF의 분기별 배당금을 연도별로 합산하여 나타내보았습니다. 배당금 상승률 면에서는 조금 들쑥날쑥한 편이지만, 일정한 수준으로 우상향하는 모습입니다. 최근에는 배당금의 상승률이 주춤한데, 이 부분은 지속적으로 지켜봐야 할 것 같습니다. XLRE ETF의 시가 대비 배당률은 3.45%이며, 최근 5년간 배당 성장률은 +2.30%입니다.
XLRE ETF의 최근 분기 배당금은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다. 해당 글은 배당금이 지급되는 분기마다 지속적으로 업데이트 중입니다.
XLRE ETF와 주요 리츠 ETF들의 주가흐름 비교
배당에 중점을 두는 리츠 투자지만 주가 흐름이 하향 추세를 보인다면, 수익률 면에서 적절한 투자대상인지 고민해 볼 필요가 있습니다. XLRE ETF와 다른 주요 미국 리츠 ETF들과의 주가 흐름을 비교해 보도록 합니다.
XLRE ETF와 주요 ETF들의 주가 흐름 비교 (24년 3월 7일 기준)
위 이미지를 확인해 보시면 COVID-19 이후 2022년까지 좋은 주가 흐름을 보이다가 다시 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 미국의 급격한 금리 인상으로 인한 시장의 판단이라고 추측해 볼 수 있을 것 같습니다. 그럼에도 최근 5년 동안 리츠 ETF 중에서 XLRE ETF가 가장 좋은 모습을 보여주고 있습니다. 다른 ETF 대비 비교적 적은 종목과 집중도 있는 비중이 나타낸 결과라고 볼 수 있을 것 같습니다.
XLRE ETF의 장점과 아쉬운 점
XLRE ETF를 알아보면서 개인적으로 느꼈던 장점과 아쉬운 점을 간단히 정리해 보도록 합니다.
XLRE ETF의 장점
- 투자는 결국 수익률이 높은 것이 가장 좋은 투자로 평가되듯이 리츠의 좋지 않은 시기임에도 유사 ETF 대비 가장 좋은 주가 방어력과 최근 5년간의 평균 배당 성장률 또한 플러스를 유지하고 있다는 것이 장점이 아닐까 생각됩니다. 상대적으로 적은 종목의 집중적인 포트폴리오를 구성함으로써, 업계에서 대형주로 꼽히는 종목들의 비중이 높습니다. 상위 종목에 집중 투자를 추구하는 리츠 투자자에게 적합합니다.
XLRE ETF의 아쉬운 점
- 비교적 적은 종목과 집중도 있는 포트폴리오 구성은 장점이자 단점이 될 수도 있습니다. ETF 상품의 목적은 여러 종목을 적절한 비중으로 투자하기 위함인데, XLRE ETF의 종목 구성은 ETF의 이러한 목적을 잘 살리지 못하고 있는 상품이 아닌가 하는 생각이 들 수 있습니다.
- XLRE ETF의 이러한 특성은 중, 소형주들의 장세가 펼쳐진다면 소외될 가능성이 높습니다.
지금까지 미국 리츠 ETF 중 대형 리츠 기업 위주로 구성된 XLRE ETF에 대해 알아보았습니다. 최근까지 금리 상승으로 인해 좋지 못한 모습을 보여주었던 리츠였지만, 인플레이션이 완화되고 금리가 다시 내려간다면 리츠의 매력은 다시 살아나지 않을까 예상해 보며 글을 마칩니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.