부동산 값 상승 이후 많은 사람들이 투자할 데가 없다고 난리다. 경제도 불경기라고 야단법석이다. 둘 다 사실이다. 하지만 나는 이럴 때 코스톨라니의 말을 생각한다.
“가장 큰 성공의 열쇠는 바로 추세와 반대로 행동하는 것이다.”
“노련한 투자자일수록 일반적인 추세와는 반대로 행동한다.”
“그러나 절대적으로 추세와 반대로 해서는 안 된다. 처음에는 추세와 반대로 시장에 들어와서 다음은 추세와 함께 가고 마지막으로 추세에 반해 행동해야 한다. 추세와 함께 가는 시간은 상대적으로 짧다. 전체 운동의 1/3밖에 안 된다.”
또 한 가지 귀담아들어야 할 얘기가 있다. 코스톨라니는 개별 종목의 추세보다는 일반적인 추세를 먼저 분석하는 것이 중요하다고 강조한다. “강세장에서는 최악의 종목을 선택했다 하더라도 조금은 벌어들일 수 있으나 약세장에서는 최고의 종목이라도 수익을 얻기가 어렵다. 따라서 우선 일반적 추세를 보고 그다음에 주식을 선별하라. 적어도 20년 이상 투자 경험을 가진 사람만이 일반적 추세에 관심을 갖지 않아도 된다.”
나는 이 말을 ‘큰 파도를 타라’라는 말로 표현하고 싶다. 주식이든 부동산이든 사계절의 순환처럼 흐름이 있다. 순환 기간은 정확히 예측할 수 없는 영역이지만 분명한 건 세상 모든 것은 순환한다는 사실이다. 최근 몇 년간의 부동산 값 상승은 큰 파도에 해당된다. 1980년대 말부터 그 이전 시기까지는 잔파도였다.
잔파도에는 일일이 대응해야 한다. 하지만 큰 파도가 일면 잔파도들을 모두 빨아들이면서 큰 흐름을 만들어낸다. 그때는 어떤 파도에 올라탈까 고민하는 것보다 가능한 범위 내에서 큰 파도에 올라타는 게 중요하다 나는 부동산시장이 초기에 꿈틀거리는 것을 보면서(더 정확히 말하자면 저금리와 풍부한 시중 유동성 그리고 은행 대출이 느는 것을 보면서) 아무래도 심상치 않다는 말을 후배들에게 자주 했다. “지금 집 못 사면 내 집 마련하는 데 5~10년이 더 걸릴지도 모르니 대충 아무데나 가능한 자금 범위 내에서 아파트를 사라”는 말을 자주했다. 큰 파도는 모든 것을 끌고 올라가는 속성이 있기 때문이다.
이론적으로는 이런 장에서 대장주(강남 재건축 아파트)를 사야 한다는 걸 알고 있었지만 나는 돈이 없었다. 그렇다고 남들처럼 1억여 원을 대출받아 투자하고 싶지는 않았다. 잘되면 좋지만 잘못되면 그 빚을 갚느라 빚에 해당하는 만큼의 자유를 잃어야 하기 때문이다. 그래 서 나는 강남 재건축이 되면, 그리고 이번 장이 큰 장이라면 수도권 재건축 아파트도 될 것이라는 생각에 수도권 아파트를 뒤지기 시작했다. 결과는 두 배 가까운 수익률을 내게 안겨주었다. 나는 주식에서도 이런 식으로 돈을 번 적이 있다. 정보보다 더 중요한 건 ‘큰 파도’다.
이상건 [부자들의 개인 도서관 / 알에이치코리아]
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투지를 오랫동안 지속하게 되면, 돈의 흐름이 느껴집니다. 조용하던 시장이 어떤 트리거로 인해 상승과 하락을 반복하다, 크게 한 번 치솟으며 추세를 바꾸면서 시장의 분위기가 과열됩니다. 대중들이 환호하며 점점 더 많은 사람들이 시장에 참여하지만, 영원할 것만 같았던 상승 추세가 어느순간 꺾이면서, 돈은 점점 더 빠져나가고 시장의 분위기는 조용해지면서, 시장에 참가했던 많은 사람들이 하나 둘 떠나기 시작합니다. 더이상 아무도 시장에 관심을 두지 않게 되면서, 언제 그랬냐는 듯 시장은 고요해집니다. 그리고 반복🔄
다들 이런 싸이클을 알고는 있지만, 우리는 감정을 가진 인간이라 대부분 대중들과 비슷하게 행동하게 됩니다. 그래서 투자는 어렵고, 극소수의 사람만이 부를 갖게 된다는 것을 잊어서는 안되겠습니다.